住戶如何控告管委會

2012年11月18日 星期日
管委會A錢社區住戶除非精通法律,否則,通常都拿牠們沒輒!
因為,根據〝指控舉證原則〞住戶要有管委會A錢的證據才能提出控告,問題是管委會A錢的證據也就是社區財務資料,都掌握在管委會手中,而這種管委會一定都黑箱作業、帳目不清,公告出來的報表一定含糊不明,絕不會拿出來給你;但就算如此,多數住戶因對法律缺乏了解也都無從下手,只能任管委會把社區當提款機!
身為住戶如何控告A錢的合議制管委會,扳倒牠們、送牠們坐牢!
首先,你必須是區分所有權人,也就是你要在貴社區裡有房子,而且房子是登記在你的名下!
其次,就是你提告的法源依據。
凡管委會A錢社區財務資料一定對不上來或有問題,管委會也絕不會交出來,所以住戶多半無可奈何,但根據公寓大廈管理條例第三十五條:
第三十五條 利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。
因為這些資料依法是區分所有權人所有(也就是住戶的、你的),管委會和總幹事只是負責保管而已,管委會或總幹事不得拒絕住戶索取資料,若牠們拒絕你閱覽、影印或不交出你指定的任何資料,告他們侵佔!!

你先以一般書面提出要求,索取特定資料,這種管委會一定會推拖拉,白目的擺明不給就是不給,不然你要怎麼樣!

這最好!

接下來發存證信函給管委會,內容就說你履次(一次你也要把他說成履次)依法(但別說是依哪條法)索取資料,管委會皆違法拒交,今限管委會於文到起三日內交出你指定的所有資料,否則法律責任自負!

還是不給呢?那拿著存證信函副本去告侵佔!

A錢的管委會百分之九十九點九都是所謂的合議制管委會,原因之一是這些東西都認為〝法不及眾〞,只要人多法律就拿牠們沒輒,而一般住戶在缺乏法律常識下也通常都沒輒,才會讓合議制這個胡說八道成為A錢派的護身符;但,只要你一告侵佔成立,牠們就會互推責任,到時就讓牠們去對法官解釋,看資料誰保管的就誰倒楣!

若給了呢?最好,開始分析資料!

要A錢就得在支出上搞鬼,先看社區每個月的支出單據、收據、請款單、發票等加起來是不是等於支出總額,若對不上來也不用問或聽牠們解釋,就告侵佔,叫牠們去跟法官解釋!

若是對得上呢?單據逐項查核,特別是大小工程的單據!

最常見的手法就是空頭公司的收據或借發票,本狼接掌社區時就查到一張十一萬的收據,按收據上的電話和公司名稱去查,完全不對;打電話去經濟部查公司登記,結果根本沒有這家公司,不是已經倒閉或搬家改電話喔,而是這家公司從來沒存在過,所以,別以為有收據就沒問題!

這招幾乎是所有合議制管委會A錢的第一招,要A社區大錢就只有這招,所以合議制管委會非常喜歡做工程,愛做工程的管委會幾乎都有問題,清查牠們使用的料件,特別是消防機電料件;因為根據消防法,什麼地方要用什麼零件是白紙黑字,但這些合格的零件都很貴,隨最常見就是沒修報有修然後錢照拿,或用不合格的料件充數,這裡面會有好幾倍的價差!

把大小單據逐張清查,每項料件都去清點,空頭公司、料件不對等等,這幾乎都是偽造文書,合議制管委會A錢習慣以後通常不會也懶得擦屁股,這種東西隨便查都有!

還有就是社區收納的公款沒有直接入社區公用帳戶,而是先進特定委員的私人戶頭,只要有這種情形就是侵佔,就算事後一毛不差地轉入社區公用帳戶,一樣違法(背信或詐欺)。

都沒有呢?不是牠們很厲害就是他們真的沒A錢了!

不過,根據本狼經驗,合議制的管委會不A錢是違反自然的,因為合議制就是為了A錢設計的!

萬一,牠們說資料掉了、沒了怎麼辦?那就看下面的條文:

第三十六條 管理委員會之職務如下:

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

根據第卅六條第八項,管委會負有保管這些資料的責任,沒了掉了就是保管不週,別忘了,這些資料是你的不是管委會的,只是交給管委會保管而已,掉了沒了,看帳面缺多少錢就向負責保管的委員個人求償多少錢,有任何理由叫牠們去跟法官解釋。

有時牠們會推說資料是由總幹事保管的!

根據第卅六條第九項,管委會有監督之責,沒有儘到對管理服務人(總幹事)的監督之責造成社區損失,一樣缺多少錢叫這些委員賠多少錢給社區!

合議制這時就會變成緊箍咒,每個都互推、一個都跑不掉,本狼看太多次了!

根據第卅六條第十項,管委會有公告財務報表的義務,敢不公告或公告不實都可以告侵佔;重覆,不公告或公告不實就告牠侵佔!

輸了會不會被告誣告?

不會,因為你都是有事實根據而不是無的放矢,沒有誣告之嫌!

建議,採取法律行動時一定要先諮詢律師,就算付不起訟訴費(好律師都很貴)花個諮詢費也能減少很多麻煩,錢能解決的事最簡單!

大概就是這樣了,當然裡頭還有很多細節,這因每個社區不同都會有點不一樣,但只要你有心能抗壓,這些是給你對付合議制管委會的一個方向!

去告吧!

在〈“住戶如何控告管委會”〉中有 249 則留言

  1. 您好:我是士林區謀社區區權人住戶。看了以上的建議,本人深感興趣。就是因為本社區的人,事,物,非常雷同。110/3/19社區開委員會,竟然在臨時動議提出一個議題(維修地面),本社區總幹事竟然公告“到場委員一致通過該項目需支付31000元”直至今日我才發現原來本社區的經費(還有更多細項)逐年銳減500萬內(含規費)。之前已申請近五年度報表。但是並無察覺數字不符。懇請各位大大是否幫忙解困~謝謝

  2. 看了以上的事件本人發現跟我住的社區有雷同,合議制委員會,當主委的沒工作整日在家,出來當主委想兼ㄧ份收入,就以少數人開區分所有權大會,(因大多數人不參加開會),決定自己有薪制,連收個公文也要錢,而他在外沒成就感在內沒生活重心,就會去到社區用他的權利特管大管住戶,把主委的權限當事業在管,弄的住戶苦不堪言,馬達躁音超飆影響住戶生活安寧,故意拖不修,只管去休糞水馬達,2個月重修一次,一個5萬多的馬達用2個月就重修,請款2次保固期都還沒過,還會請不到水電維修說是莫住戶的關係,辦弄是非,很會演戲大多數人都被他騙了,真是一位騙人大師。

      1. 本社區第一屆第二屆第三屆到現在未完成點交與建設公司,也是搞派系,請問如果選不出委員第四屆,第三屆想用抽籤決定讓所有權人強迫當委員算不算違法?!

  3. 我棟大樓人數42戶,一直以來住戶有共識把門口走廊擺鞋櫃或鞋子,經過好幾十年,直到前2年前來了一位新住戶住最上層樓,當上管委就提議主委要淨空鞋櫃、鞋子與雜物,委員會就檢舉住戶請公所發文給住戶,限期改善,否則請市府工務局處理罰錢,我去每層樓巡視看到有6戶鞋子鞋櫃雜物,其中就有提議主委淨空的管委,財委也有擺放,而檢舉單名字貼公布欄只有同號5戶,委員帶頭違法有特權,主委說他沒看到,這簡直是只打蒼蠅不打老虎的委員會,惡的組織。雖然公設淨空是應該的,但是,不是整棟淨空於理不合,有特權的委員會。

    1. 雜物

      https://www.94580.com.tw/category/%e9%9b%9c%e7%89%a9/

      雜物的定義

      大廈條例地3條第3款
      專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
      第3條第5款
      約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

      第7條
      公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
      一、公寓大廈本身所占之地面。
      二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
      三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
      四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
      五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

      註 : 走道 – 樓梯間非專有部分且不得約定專用,任何物品皆統稱為雜物

  4. 住家窗戶外有一棵社區中庭的大樹,在我(5樓)窗邊摩擦作聲,請管理站、委員會處理或修剪都未果,提申訴至市長信箱、1999都回覆的文都是:「管委會應本於自治精神,增進良好環境⋯等」有回等於沒回的字眼,再去電詢問公寓大廈管理科就說那是什麼社區私產,若侵犯我的權利就要自己去提告。請問我接下來可以做什麼事來維護這只要「安寧、安全」的要求。

    1. 先提報留證,不處理
      再存證,不處理
      提告
      主委是法律惟一承認之委員,負法律責任!
      管理不當或疏失是可提告成立的!

  5. 第三十六條 管理委員會之職務如下:
    第二款 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
    第三款 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

    雖有職務必無罰則 , 若有罰則 ,在沒有規約明確規定下 , 前還是從大家繳的管理費去繳 , 所以不善盡職務就沒有人會覺得有壓力 , 若提告, 能告和罪名能成立嗎?

    所以唯一的方法就是罷免 , 最好是自己能爭取擔任委員並選任主委一職 , 不然在實務上 , 只能說無解

  6. 管委會主委沒有經過社區所有權人同意,就公告每日開啟大廳冷氣2個小時,也沒提出管理辦法,導致全體住戶分攤的公共電費爆增,可以提告嗎?

    1. 1.並非所有決異都需要經過區分所有權人會議決議

      2.大廳冷氣問題 , 應屬大廈條例第36條管委會之職責

      3.另社區規約應有條文 , 其他管理辦法由管委會制定

  7. 繳管理費時,不經意瞄看管委會的證書,日期居然是民國91年。查網路查詢,得知這代表大樓的管委會已11年未舉行區分住戶大會。之後慢慢了解,我們的管委會只管收錢,不做事。至少10年了,大樓的相關維修如消毒,管理員也表示從未見面主委(他或她不住這裡),只知道主委會請來收取管理費。
    日前得知,我們大樓的管委會成員,如主委與財委等均與黑道有特殊關係,誰有檢舉,他們事後都會知道何方人士。因此,無人敢向建管處檢舉。
    108年年底,大樓發生火災,也未見主委出面關心。這棟大樓問題很多,請問如舉報才可以保護自己。謝謝

    1. 建議
      1.先以區權人身份向主管機關申請閱覽影印歷年來的會議紀錄及組織報備相關文件 , 確認目前最後報備辦理邊更的主任委員及其任期期限

      2.依大廈條例第29條第4項最後一句 , 自任期屆滿日起,視同解任。但貴社區並沒有辦理組織報備變更 , 故在主管機關最後的管理負責人名稱 , 為最後報備變更的主任委員 , 相對的雖任期屆滿視同解任 , 但未辦理變更 , 在主管機關認定上 , 管理責任仍是該主任委員

      3.雖未變更 , 但仍有繼續管理之事實 , 這些都只能蒐證作為未來若有法院上訴訟的書面證據

      4.若要恢復正常管理機制 , 只能依相關法規依據 , 執行應有推選召集人召開區分所有權人會議選任管理委員 , 並辦理組織報備變更急移交程序

      5.就目前問題 , 僅能將事實情書方式向主管機關舉發 , 實務上主管機關也不會介入協助 , 只會建議提起民事訴訟

  8. 惡質管委會:機械車位老是被通知要修繕,經委外修理…發現我的車位根本就是最初的設備未更換過油壓缸!!但管委會仍然繼續欺騙說車位漏油要修…
    通知委外技術人員到場勘查表示車位是沒有問題的!! 這才驚覺也說明了之前維修數萬元是怎麼回事?當下要求管委會拿出記錄…想也知道一問三不知!什麼資料都沒有!
    管委會將住戶白色車輛潑柏油,洗水塔後將污水灌入住戶家….住戶拒繳管理費抗議遭鎖門禁,不給進入車庫車輛貼磁條(適逢更新出入管制),逕行退回華南銀行掛號信件,車位丟棄垃圾,交代清潔人員不清掃,電燈壞了不更換…..現在對住戶提支付命令附件竟顯示該棟所有住戶的姓名地址電話(管委會未將個資馬賽克),這樣的管委會還來嗆聲說調解委員會有他們的人住戶想告也沒有用….

    1. 吵不是辦法

      管委會若真蠻橫 , 住戶唯一的方法就是罷免管委會所有委員 , 重新選任

      如果無法推翻 , 唯一方法就是蒐證提告

      1. 針對管委會是否洩露個資問題請教(支付命令裡有所有住戶的姓名地址電話。坪數…

  9. 管委會成員是一群愛抽煙的人,竟設立抽煙區在我家窗戶旁才幾十公分的地方; 擺設桌椅及搭遮雨棚,導致我家一年365天都不能開窗以免吸二手煙,而且不分晝夜別人都可以坐在那講話.抽煙.搬移桌椅的聲音都不甚其擾……防疫期間仍大喇喇的不戴口罩在那抽煙及講話;恐將病毒留在住家門口因此讓本住戶全家人有染疫的風險,申訴至新北市政府信箱而負責的承辦人員根本在敷衍……沒有作為……

  10. 請問管委會不給調閲新物業公司及其它發包合約,是否合乎35條也可以發存證信函

    1. 寄發存證信函是權利 , 沒有可不可以的問題 , 存證信函只是證明有告知

      調閱閱覽合約本就沒有在大廈條例條文裡面 , 這也是多年來許多社區的爭議 , 就目前實務來說 , 主管機關是不會介入 , 且合約事關企業機密也是考量原因 , 唯一方式就是自己擔任委員 , 不然就算提告也難有罪名可提告

      1. 抱歉再請教,基於您上述的其它的相關問題的回答,有提到管委會只具有保管的權力,那合約為何不算其中之一?因為合約內容或有不利社區條件及拿回扣的蛛絲馬跡,畢竟查帳是看不出回扣的

        1. 若真有回扣也不可能大辣辣寫在合約裡面,就目前的實務案例,若真有此疑慮,唯有提告一途,由法官要求提供佐證。若真要提告,最好有明確的書面證據,因為法官不會接受猜疑而認定。

        2. 若真有回扣也不可能大辣辣寫在合約裡面,就目前的實務案例,若真有此疑慮,唯有提告一途,由法官要求提供佐證。若真要提告,最好有明確的書面證據,因為法官不會接受猜疑而認定。

      2. 請問規約內若規定住戶可以看規約,是否會違法?

        1. 抱歉~發現,上面打錯字了 ><)

          最近要招開臨區會,修正規約內沒規定或不清楚的地方。因您提到有商業機密問題,才有此問。另~~若想召開區權會,程序上除連署書簽名蓋章外,所有權人是否須要附上其他文件

        2. 是否違法 , 應詢律師協助說明

          就大廈條例 , 規約條文授權區分所有權人會議討論決議 , 應無有違法疑慮

  11. 最近管委會貼出一張公告,說本大樓是住家,禁止商業行為,(含洽公 網購 面交,等行為,)若無法配合規章處理,要報警處理。請問這樣是合法的嗎?我之前租屋也告知屋主自己做網購,也沒聽房東說有這規約,但今天突然貼出一張住戶規約內容,那我要照他的規約嗎?而且也沒開會就決議,公告,我該如何處理?

    1. 社區規約是需要經過區分所有權人大會會議增修刪條文,非管委會有權可以自行訂定規約條文。

  12. 最近管委會貼出一張公告,說本大樓是住家,禁止商業行為,(含洽公 網購 面交,等行為,)若無法配合規章處理,要報警處理。請問這樣是合法的嗎?我之前租屋也告知屋主自己做網購,也沒聽房東說有這規約,但今天突然貼出一張住戶規約內容,那我要照他的規約嗎?而且也沒開會就決議,公告,我該如何處理?

  13. 有大大幫忙解惑嗎?
    我是住921前的公寓大廈,住了6年多。
    今年6月20日電梯壞掉,就給我們這一棟樓每戶一面書面同意書。
    書面內容修繕金額為263000元,公積金只出65000。剩餘由我們11户住戶平分,每戶為18000。
    請求主委,財務出面解釋金額,遲遲避不見面。
    完全都沒有要開住戶大會的意思。
    完全要我們住戶照著他們意思走~
    請問大大我要如何自保,如何才能請的動主委出面解決問題。

  14. 您好!我住的地方是社區型透天住宅,因社區公共水管爆裂地層下陷冒水出來;所以主委找人開挖地板抓漏,而在第二次挖地板時因位置在我家車庫門口鑿了一米多的深度,當時我躺在2樓房間床上睡覺整個人是前後左右晃動,我不以為意,直到下大雨從車庫到3樓整間房子都在漏水,從1-3樓的支撐結構牆體及裝修格局也都全部龜裂,整間房子的牆面也都有滲水痕跡。我房子全部整理好才剛住了2年而已。主委推責說挖馬路地板的震動不可能這麼大;那跟我房子內部的損傷沒有關係!還沒挖之前從未滲水痕跡,挖完後下大雨從客廳到3樓都在漏水。想請問這樣的情形該如何處理或該去哪裏如何申訴呢?花了100多萬整理好的房子才剛住滿2年,而現在整間房子都在漏水,真的很無奈

    1. 先與管委會簽下協議書,委任專業建定單位建定造成原因,簽立誰造成誰負責建定費及修繕維護費用

  15. 公寓大樓,外牆龜裂, 導致家中漏水,
    大樓外牆是屬於管委會修繕責任?或是要自己修繕後向管委求償!

  16. 近期因公共冷氣排水管線堵塞(已確認),導致尤我家9樓在沒開冷氣狀況下湧出漏水多日,導致木造(矽酸鈣板)裝潢、沙發浸水(多處發霉),原本打算將我家排水管堵塞讓10樓湧出排水,但主委、副主委來我家確認後請我幫忙由我家先引出排水,裝潢復原及賠償沙發部份如確認為公共管線堵塞將由管委會負責賠償,先在已請通水管師傅以在我家鑿牆模式施工將公共排水管疏通,施作結束後現只願以修補方式將因施工造成損壞之裝潢處修補、且沙發要以折舊方式估算賠償,如不願意就自行找人修復再提告管委會賠償。
    以上情形不知道有無辦法要求管委會照原說法賠償

  17. 我家在大樓的二樓,最近後陽台發生汙廢水倒灌,雖然管委會有請人來疏通,但社區公管一直沒有做定期清理,讓人很害怕再次有汙水倒流,家裡又會是幾天惡臭,難以正常生活,管委會一直推說公管清理金額龐大,需在區權會決議,要我有同樣事件發生時,再來我家疏通水管。請問我能不能告管委會未善盡管理維護之責?

    1. 能因為金額大就不處理嗎?

      第十一條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。

      前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

  18. 這是我對社區管理大會提出的提案

    後中庭機車要牽至平興街(通道狹窄)在發動這點我有異議!
    我是家管我也住在後中庭這一排,我覺得影響並不大,發動機車騎出去才花幾秒鐘的時間,如果這樣擾民的話,那是不是要禁止社區所有裝潢作業呢?
    我覺得可以隨噪音管制法時間來規範,
    例如:12:00-13:30,晚上10:00之後這段時間內請將摩托車牽至平興街在發動

    畢竟住戶那麼多,早上有的要載小孩上課在去上班,有的小孩還小,難道要讓小孩跟在車子後面走或是在車上讓家長隨車牽著走,如遇下雨天不小心滑倒這種狀況相信不是大家願意看到的,以上是我的觀點!
    這項提議不能因為個人因素來決定,大家都有繳交管理費,所以希望可以進行住戶投票表決是否每個人對於機車牽至平興街發動都有異議!

    畢竟住戶那麼多,早上有的要載小孩上課在去上班,有的小孩還小,難道要讓小孩跟在車子後面走或是在車上讓家長隨車牽著走,如遇下雨天不小心滑倒這種狀況相信不是大家願意看到的,以上是我的觀點!
    這項提議不能因為個人因素來決定,大家都有繳交管理費,所以希望可以進行住戶投票表決是否每個人對於機車牽至平興街發動都有異議!

    ?我想知道我這樣提出是否合理

    1. 法規無據只能勸導,非大會可以決定

      從另一角度想,假設大會表決通過,不遵守住戶又有何罰則

  19. 剛搬來就準備要被趕走的租戶嗚嗚嗚嗚表示:

      我們是租戶,一開始與房東簽合約時確認可以養寵物,寵物接回來時,管理員看到直接說本社區大樓不得飼養寵物,甚至請其他住戶簽署”不願意豢養寵物同意書”違約者取消使用公共區域之權利,同時也放話說違約是可以把我們趕走的..。
      管理員不願意給我們看規約,請屋主來也沒辦法申請查閱規約,以為應該是這棟大樓沒有這項規定,硬要要求而已,所以直接找主委表達我們的訴求,結果主委也是不同意我們飼養,然後依然不給我們看規約……
      想去跟公務局調這棟大樓的管理之規定,還是需要提出書面資料跟管委會申請查閱大樓規約,如連書面資料也被拒絕,公務局才願意協助我們….區公所、市政府只是把我們的訴求推來推去…都是要先跟大樓要到規約才知道我們是否有違法,但問題是現在我們怎麼問都沒辦法拿到大樓規約….
      因為我們根本不知道自己做錯什麼,就突然被強制要求期限內送走寵物,以及受到管理員的威脅,房東現在也是半放棄幫我們爭取。

      不知道我們接下來硬要飼養寵物是否有違法?
      另外就是主委以及管委會不給住戶查閱規約這個行為是否有不恰當的地方?
      若持有管理員威脅住戶之錄音檔(監視器是管理員管的,不能保證管理員納編會做手腳),是否可作為備案之證據?

    1. 管委會無權未經區分所有權人大會表決列入規約而強制區離寵物

      第三十五條 利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。

      寫陳清書給工務局,要求工務局行文給管委會請管委會依大廈條例提供閱覽影印

      若管委會不提供,向工務局網路信箱檢舉,管委會以違反

      第四十八條 有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
      第三款
      三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。

  20. 您好,真的很慶幸有這麼個網站,因為真的覺得我們管委會有問題。 請問向管理委員要求文件時,他們可以索取費用嗎? 以前跟他們要時,他們一定要求我們本人去他們那邊看文件,然後要求複印費用等 (不像自己複印便宜的那種,感覺是故意刁難,但不太確定能不能理所當然的說荒唐)。

    現在疫情關係,也想請問現在是不是大家都可以要求以郵件方式提供文件,不需要收費呢?

    另註:現在改到一個住戶用做行政代理(就是以前的委員),所以每個月“合理”的從管理費中扣一萬元行政費用(委員仗之前一伙人表決通過的),請問風的影子有遇見過嗎?

    1. 1.市府提供的規約範本後方有收費建議,但社區要收費也必須看規約是否有訂定

      2.收費方式會建議以市府提供的規約範本做參考

      3.有領取工資,相對就有對價關係,也就是需要承擔以後的民刑事法律責任

    2. 請問你們那位委員大名

      或貴社區在哪兒

      跟我社區手法完全相同

      有夠XX的

      1. 同感但應該不是同一區。總覺得不正當的行政/管委人員都會志同道合的去’合法’的坑錢,但其他人一討論出來,都覺得行為不對勁,很沒道德修養。
        請問瑪莉的也會亂用公費請律師來給自己的行為合法化嗎?

  21. 您好我現在居住的社區也是有此狀況,管委會單單收錢其餘通通不管,如修繕管理放任ㄧ樓住戶無故破壞公用花圃,卻還偏袒該破壞公物的住戶,請主委居中協調主委視若無睹,因自103年起地下室的住戶無論是修繕保養清潔通通約定為地下室區分所有權人自行處理,但是又放任樓上的住戶惡意搞破壞,致使地下室的居住環境品質低下,請管委會必須遵照公寓大廈管理法處理但管委會來個相應不理,請問我該怎麼做才能維護我的基本權益!

  22. 您好:
    請問我們大樓主委竟然跟管理員說,以後所有大小事都必須先通知他,然後才能報告給其他委員(他的區分所有權人,但是不住在大樓裡)有事情傳賴告知(但是常常找不到人,有時還已讀不回),還有他的管理時間早上10點到晚上10點,管理員問:如果有緊急事件,那怎麼辦?他竟然說你們自己看著辦….
    結果今天大樓後門出車禍了,警察要調監視器,打電話都找不到人…..
    像這樣的主委我們主戶能檢舉嗎?應該向哪個單位檢舉?謝謝您

    1. 管理委員過二分之一以上書面連暑罷免,但是還有管理委員資格

      最快的方式就是罷免他管理委員資格,怎麼選任出來就怎麼罷免

  23. 去年跟樓下有糾紛,對方進而裝監視器在對面大樓監視我們,報警後警察直接找到人也請她來做筆錄,但是開完第一庭後,總幹事來幫她作證說不是她裝的,而是總幹事裝的,他用對方檢舉我多次,為了維護社區安全而把樓梯(戶內)的監視器(根本是樓下住戶自己安裝購買的)移位置到可以看到我們這面牆壁(我們中間是防火巷)戶外,我們是高樓層~第二次出庭,總幹事直接承認是他安裝,不用經過管委會開會、也不用經過我們這棟大樓、對面大樓的同意~請問合法嗎?在警局看到整戶照片、在法庭看到我們家活動影片~~我們也不是通緝犯⋯⋯為什麼可以由總幹事隨意安裝監視器?

  24. 有要接單嗎?管委會愛做工程,今天是區全大會說因疫情只開票開完就散會,我拿出款明細跟主委論卻遭推委由,為合更換一問三不知只說是合議制…….
    我想自己出錢找律師

      1. 亂花社區的錢要用什麼罪名這裏請專業安排,這是長期現像兩點:1:是廠商惡質更換用會無法撿查通過必需換或這是消秏品2:是廠商巧立名目迎何委員所謂(業積)。

        1. 這星期以改選這不是重點而是招商,請問我們社區都是以主委舉手表達而成立卻不是招標制,這星期四是要決定了,我要如何去表示不認同此作法

  25. 你好…
    經發現管委會物業修繕機電工程,,,未能達原建商交屋時規格,住戶權益嚴重損,更恐危害生命財產安全,經住戶要求管委會提供與建商交市政府相同之竣工圖時…又說之前管委會沒交接下來無法提供…好像不關它們地事,那住戶就只能讓其機電工程修繕隨便修修嗎?之後產生公安危險?如何才能要求管委會拿出資料,方可一目了然其所維修設備後規格是否相同….管委會不是有責任要保管這些資料….若不相同住戶有無權益要求改正至原建商竣工規格?

    以上問題....感謝回答/...3Q

    1. 1.圖說可以自己去主管機關調閱影印

      2.自己拿圖核對很耗精神,也要夠專業

      3.如果與圖說不同,也不是住戶有強制權力要求恢復原狀

      4.最快方式就是向主管單位檢舉,讓主管單位去核查

  26. 3Q
    可否建議我舉報重點? 是檢舉規格不符或是不安全?或是其他?因為如果沒有很明確,我怕政府單位又是回答一些不痛不癢內容….管委會也不會理會…
    麻煩大家了…..

  27. N年前社區資源回收桶約7個直接從社區裡面移出到騎樓,緊鄰住家,理由是庭園中的住戶嫌髒亂,不知道是誰決定的,不知道從甚麼時候開始放置騎樓,(住家因長期租人未能留意)依法騎樓不能放置資源回收桶,現在除了舉報路霸之外,請問還有甚麼辦法讓管委會移除? 跪求! 謝謝

  28. 小弟剛買公寓, 對管委會處理事情有一些意見, 不知如何是好…
    事由: 管委會將垃圾桶從原本的建商設定的地下2樓 移到1樓中庭空地, 新的2個大型垃圾桶的位置正對著我家的後門約1.5公尺, 直接影響環境衛生問題及出入動線, 請問一下有什麼法條可以跟 管委會抗衡, 禁止將垃圾桶直接放在家門口 ?
    感謝協助正在燒腦的小弟

    1. 您好
      當初管委會決議做ㄧ些出租櫃子,也沒說金額,會議上說才大概花十幾萬,有住戶表達不做,可是票數輸了,管委會就 自己做了也沒再開區權會議說金額是30幾萬,當初說1兩年就回本,結果ㄧ個月才收兩千塊,跟當初說的也不ㄧ樣,嚴重影響住戶權益多花金錢,能告什麼?

      1. 如果要提告,就要有相當明確的書面證據,而不是只是用懷疑的方式,這樣在法院上是很難勝訴

        就您目前所敘述的,最多只能從行政程序上去找出,程序不符或無效決議之訴,才有辦法後續往背信方面進行

  29. 解答人好,本人是社會的監察委員,由於社區的發電機啟動馬達故障,主委報請維修,但是主委未經比價,且不顧其他住戶的報價參考,逕自由承包社區機電的廠商報價維修,經其他住戶比價後發現,原機電廠商的報價比其他廠商報價高不少,目前設備已維修完成,財委已製作財務支出報表,銀行傳票匯款單據,我應該要在這筆款項上的單據用印核消嗎?目前單據尚壓在手上,因其他住戶建請先行不要核消,我後續應該如何處理呢?謝謝回覆!

    1. 監察委員職責是監督程序是否合法

      社區理應有自行訂定的委任規則辦法,但實務幾乎都沒有,所以社區亂象就出現了。

      社區有委任專業保養廠商,如果修繕更換非保養廠商施作,那麼更換後有任何問題,責任又當如何釐清。若有保養廠商修繕更新,價格卻可能變成沒有議價空間。

      以監察委員的職責來論,主要是監督管委會執行事務,是否有依法行事。

      1.有無經委員會議討論決議

      2.金額是否主委個人的權限

      若管委會未依法執行,監察委員可以以未依法行政程序,拒絕用印。相對的不用印就可能會產生對立,或其他的言語攻擊,這就有賴個人的拿捏。

  30. 關於大樓管理費的追繳,因歷任管委會未積極追討,導致有些已積欠超過5年,因個人剛接管委會主委,針對超過五年未繳的管理費,欠繳人也已搬走不知去向,是否 可以召開區分所有權人會議同意放棄追繳?

  31. 請問當管委會一直頻繁更換物業管理公司後..再號稱重建系統及補鍵資料後,目前新的物業廠商人員再當我登記消費紀錄時,才發現到我之前繳交的建物權狀影本被消失了…連房屋登記所有權人都變成是前任登記屋主。
    請問這樣對我的權益是否會有影響,主要是心理很不爽,自己辛苦工作花錢買房子,結果房屋所有權人被人私自變更前屋主。
    請問管委會跟物業公司在我反映後,如果仍不作為,我能進行何種的法律程序來維護我的權益。
    感恩您的協助回覆,謝謝

  32. 請問社區為了省5%的稅,請廠商不開立統一發票,且部分免用統一發票的收據不符合規定,例如水電維修,總幹事請水電商拿估價單蓋了一個店章就當收據,如果我讓這筆貨款過關,這樣之後會有什麼問題產生嗎?

      1. 廠商之前提供的是廢止的公司行號報價單及請款收據,管委會未落實查證,也因對方報價便宜而採用該公司施作工程。其後因管委會主委改選印鑑變更,由其他委員先墊付工程款,等主委印鑑變更完成卻主張因廠商違法,不核發委員的墊付款。請問有辦法要回墊付款嗎?有協助廠商逃漏稅的刑責嗎?

  33. 接下來發存證信函給管委會,內容就說你履次(一次你也要把他說成履次)依法(但別說是依哪條法)索取資料,管委會皆違法拒交,今限管委會於文到起三日內交出你指定的所有資料,否則法律責任自負!
    –> 版主你好, 請問已經要了, 但管委會沒給, 能否不發存證信函, 直接告侵占呢?

    1. 存證信函做附件給主管機關(建管處或工務局),說明管委會拒絕,要求主管機關依條例第35條向管委會裁罰

  34. 您好,請問社區地下室的排氣扇共有2組,一組較遠一組較近,其中一組正對臥室窗戶距離約1.5公尺,每天運轉3次各約20分鐘,運轉期間地下室車輛的廢氣皆排入臥室,且產生巨大的噪音.我要求每天只轉另一組較遠的風扇,管委會表示這樣會造成地下室的空氣不佳,無法配合,請問該如何來維護我的權益呢?謝謝.(PS 我女兒有氣喘,不知是否演關連)

    1. 建議與管委會協議,排氣善是否可以更換位置或接管至其他比較不影響住戶的健康的位置

      真不得已就以危害家人健康,排氣善運轉時拍照或錄影向環保局檢舉(可做不可說)

  35. 請問 公共大樓管線漏水,管委會處理態度消極,一開始先指定我們只能找某廠商來查看管線,前後時間就約了三次,後廠商終於來看時發現是公共管線問題,第一家廠商看完並建議管委會要先找出哪條公共管線漏水後才能有後續動工或處理,然現管委會不聽從廠商建議還要再找另外一間廠商來看,理由是超過某一金額的工程時不能只有一家廠商來投標,問題是連漏水正確位置都還沒找出來,工程款是否會超過招標規定金額都還未定,而且每次說要找廠商來都要耗時許久,並推托說年底水電師傅比較難約,詢問處理進度也都無回應,請問有無救濟途徑可循?另外,因為公共管線漏水導致家裡的電燈進水有漏電疑慮,這部分可以向哪個主管機關求助?謝謝

    1. 最好不要只是口頭上的對話,最好有白紙黑字上的回覆
      請管委會明確說明依社區規約哪一條文,多少金額需要幾家廠商報價及公開招標

      建議向建管處(工務局)申訴
      依以下大廈條例提出
      第36條第2款
      共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

      第10條第二項
      共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

      管委會應盡管理維護之責,管委會怠惰推託遲遲不善盡修繕之責,請主管機關協助處理

  36. 因為裝潢期間導致樓下住戶漏水,也正在調解賠償事宜,但是管委會直接下令不准繼續施工,這樣合理嗎?

    1. 管委會理應無權禁止,除非有違主管機關裝修相關法規,建議向主管機關反應,讓公權力介入說明。

  37. 您好,想請教一下專家。
    我居住的社區是新的,2021起才成立第一屆管委會,所以公設都還沒點交。
    事件發生是有關停車場鐵捲門事件,建商給的鐵捲門安全措施不夠,只能感應人體,無法感應車體,鐵捲門又沒有安裝計時器,鐵捲門時間到就下降,由於沒有安裝計時器,所以很難知道還剩多久鐵捲門就要下降關閉,因此導致了數起鐵捲門壓傷車頂事件。且鐵捲門下降後壓到車體也不會停止動作,持續下降,以致車頂被嚴重壓傷。
    從社區群組提到鐵捲門導致車損事件後至今,管委會沒有做任何積極性的預防措施。例如,沒有公告提醒住戶鐵捲門問題或亦沒有在停車場出入口貼警示大字報。這些預防性措施。以致鐵捲門車損事件一再發生。
    1.能否要求管委會就“未做預防措施”,向所有受害車主道歉。
    2.能否要求管委會“公告鐵捲門狀況”
    3.能否控告管委會管理疏失。

  38. 1.規約規定停車格僅能汽車或重型機車擇1停放:請問有住戶一格裡婷多輛中型機車是否合理?
    2.呈上題住戶違反規約(停汽車與機車).管委會認為貼紙條告知住戶違規該善沒有用,所以沒有勸導住戶改善,是否可以跟主管機關反應裁罰住戶?管委會有失職嗎?
    3.社區公設兒童遊戲區新增收費電子遊戲機台,是否違法?
    4.規約裡有應經區分所有權會議決議事項:公寓大廈之重大修繕或改良‧請問館悔未開會決定棋藝室改成麻將室,是否違反規約?若違規該如何處理?
    謝謝

    1. 1.要看社區規約如何訂定

      2.大廈條例第四條 區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
      第五條 區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

      3.大廈條例第九條第二項住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

      4.事關需要辦理雜項變更

      第十一條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。

  39. 第一次投信意見箱,信函相關議
    題沒有得到主委回應,此次是第二次投信
    意見箱,大樓機車位抽籤 12/16 已完成最
    後登記,詢問管理員是否有第二個車位抽籤,皆無正面回應,管理員回覆要詢問主任委員,當下欲查詢車位登記名冊,管理員回覆名冊在管委會,無法提供名冊查詢,因近六年來三次車位抽籤,都有多餘車位供抽籤,今年竟然會無多餘車位,相信更會啟人疑竇,煩請公佈車位登記名冊至電梯公佈欄以示公允,如有多餘機車位煩請公開抽籤.
    上面文字有投信意見箱,反應管委會處理,請問如果管委會如不予理會
    可以如何提告

  40. 如果發存證信函給管委會,管委會只給幾張月報表,其他的都不給,反應工務局結果承辦人員說:管委會不是都沒給,所以不罰!是可以先告工務局人員不作為,怠於執行職務嗎?

  41. 您好,去年四月份在社區摩托車道,行經要上1樓路徑中,被車道上的活動式排水溝板絆倒,導致本人鎖骨斷裂骨折,且去年三月也有另一位住戶在同一個地方也摔車,當時該住戶建議投保社區公共意外險及修繕排水溝板的問題,但管理委員會完全沒有任何修繕、維護之行為;因社區未投保社區公共意外保險,且主委表示是我個人騎車行為,所有醫療費、車損及請假薪資完全不理賠,且說金額龐大,主委表示他個人無法做決定,區分所有權會結果是不同意賠償,但所有權會的過程完全不清楚,因本人上班根本沒辦法參與,因此向地方法院提告管理委員會及委員全員,主委一直強調他是無給職,他並沒付管理費,本人每個月按時繳交,修繕、管理、維護不是社區管理委員該負起的責任嗎?
    住戶在自己的社區內發生意外事故,到底要找誰哪個政府機關求助辦理
    事發已經快兩年了,到現在還沒有下文! 謝謝~

    1. 可以先找當地民意代表的免費法律諮詢

      建議主張管委會未善盡公共安全管理責任

      第三十六條 管理委員會之職務如下:
      第三款公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

  42. 那些年被管委會用規約當提款機的我們表示:

    您好
    請問 我跟朋友(總共3位),在民國83年各自買了一個機械車位,有建物及土地權狀,也是區分所有人之一,但是管委會“至今天為止從來沒有通知過我們參加過區分所有權人會議”(一次都沒有),在上個月卻突然拿一個民國90年訂定的住戶規約要求我們繳交一個月500的清潔費。
    問題是
    1、我們雖然是區分所有人,但是我們的建物並非房子,只是一個機械車位
    2、當初訂定住戶規約時,完全沒有通知我們下面的機械車位主參加,完全是樓上住戶的管委會片名決定,我們根本不知道有這個規約的存在
    3、90年訂定的住戶規約事隔久遠,至今才拿出來要求我們繳錢,我們該如何證明90年訂定規約時,並未通知我們參加區分所有權人會議,如何證明開會程序違法呢?
    4、另外如果管委會以年代久遠,未保存通知函,是否有什麼方法,能舉證我們確實並未收到開會通知呢?
    5、如果無法證明程序違法,我們是不是只能乖乖繳錢?

    請問 我們該如何才能推翻這個規約呢?謝謝您

    1. 1.參閱大廈條例第3條第8款住戶定義
      住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

      2.向該縣市建管處申請閱覽影印報備相關資料,規約當時是否有送報備

      3.舉證困難

      4.舉證困難

      5.可以不繳看管委會如何進行催繳程序

      繳交清潔費是一般社區都會有所訂定,不然車位保養維護費用要哪裡來

  43. 您好 請教大大
    敝大樓戶數61戶,2022/1/16召開區權會臨時會議,出席+委託總共27戶,敝管委會不召開第2次區權會,主委自己宣布2022/1/28用投票的方式調漲管理費,管委會其他委員均無異議。住戶該如何主張自己的權益?如果備齊相關資料提告管委會,提告事由為何?該向法院哪一個單位遞狀申告?謝謝大大

    1. 調整管理費事關全體利益,須招開區權會會議討論表決,不得採臨時動議

      會議出席未達開會額數會議流會,該會議討論僅能為座談會會議紀錄

      會議既然流會非區權會會議程會導論決議,自當不予理會,主張無效會議決議

      1. 版主 謝謝您的答覆,所以我自行蒐集相關證據後,向有關單位提出檢舉嗎?
        管委會民事有什麼責任嗎?
        刑事方面管委會也會有責任嗎?
        謝謝版主

  44. 您好:
    請教您,本社區是“管委會”組織架構型態(數位委員組成合議制),原由主監財三位委員,於開戶銀行“留存三方印鑑及社區大印,“銀行取款單”必須蓋印以上主監財三位委員之印鑑及社區大印,方可提領本社區公款”。(並非是“單一管理負責人”組織架構型態)

    但因前財委及前監委陸續辭去委員職務後,前主委 竟私底下提供“非公開、未曾公告”之“管委會會議記錄”給開戶銀行(全社區住戶完全不知曉,是經本人向開戶銀行詢問才得知此離譜侵權實情):管委會會議內容私擬定“由前主委兼任財委等字樣” 並要求開戶銀行必須以此管委會會議記錄,讓前主委 變更銀行留存印鑑 為“只留存社區大銀及他前主委一人印鑑”,即可提領社區公款。此後,前主委便可隨心所欲領用公款。

    此後遺症,主因其一為:因開戶銀行未能善盡保障存戶存款之信用安全之責,故而造成本社區公款再無其他委員協助把關公款安全,才讓前主委整個把持住社區銀行帳戶公款及存摺不放、甚至拒不移交給新任管委會。除了前主委違規侵權具體事證外,開戶銀行的失職、未善盡銀行保管人監督之責、違背維護存戶之存款安全及信用等權益之責。通通造成本社區公款嚴重深陷危機風險之中。

    現如今,前主委任期早已於去年6/30屆滿,依法理應自然解任、再無管委會職權及管委員之資格了! 而本社區,也已依法規條例“改選出新任之管委會”! 但前主委截至目前為止,不但違規 拒絕出面移交外,還在違規動用本社區公款。造成現任管委會無錢可運作社區公共事務等管理事項。同時全社區人心惶惶,擔憂社區公款被前主委違法掏空 !已嚴重影響本社區住戶權益甚鉅。

    請教:
    1若本社區想要向主管機關陳情申訴裁罰前主委及開戶銀行,是否有辦法可行?

    2若本社區擬提刑法告開戶銀行,是否依法有據可行?如:背信罪。

    3前主委行徑,若提司法告訴,是否有辦法可行?如:業務侵佔罪、背信罪、偽造文書罪、詐欺罪、、、

    以上疑惑,懇請賜教,感恩謝謝您喔!

    1. 貴社區不適第一個有這樣的案例,我也經手過某社區戶頭印鑑有二式,一個就是主監財跟社區大印才可以取款,一個是社區大印及主委就可取款(主委自己私下去銀行辦理,騙銀行說監財委出國無法用印,有何方法可以取款)

      1.新選任主委核備函有下來嗎?有的話新任主委行文(不需要蓋社區大章)給公寓科,請公寓科以前任主委不移交進行裁罰

      2.可以找區域議員服務處免費法律執行,就我了解應該是可以的,印象中有這樣案例,可能除了背信還有侵占問題

      3.建議先去國稅局辦理統一編配書管理負責人變更,再帶著核備函跟編配書到銀行詢問,因前主委印鑑不移交,可否辦理印鑑遺失變更

      貴社區有總幹事嗎?總幹事應該有這方面常識協助管委會才對啊

  45. 請問我們大樓委員會最近投票說電梯維修費要大樓全部的住戶平均分攤、但是我們是住在大樓的1-2樓,我們2樓有沒有門可以出去坐電梯,這樣根本不會使用到,主要是給3樓或3樓以上的住戶使用,再這樣的情況下我們還需要支出電梯維修費嗎?投票結果已經同意了。

    1. 公的部分部會因為某特種因素而不需要分攤,除非經區分所有權人會議討論決議,

      電梯不一定就是到達自己樓層,也可能去找其他住戶,主要是社區並沒有禁止貴戶使用電梯,貴戶本身不使用,不能以此原因而不共同分攤

      電梯維修費用,若大過管委會權限,管委會無權決議,應經區分所有權人會議表決

  46. 您好,因小弟最近要搬進社區大樓居住,聽先前房客說管委會將垃圾桶從原本設定的地下1樓移到1樓中庭空地,3個大型垃圾桶及2個廚餘桶的位置正好在房間正下方,因位於2樓導致惡臭撲鼻.蚊蟲滋生,直接影響住戶的居住品質, 在垃圾桶挪至1樓後先前房客已跟管委會反應過多次但遭到無視,想請教您有什麼管道可以促使管委會禁止將垃圾桶直接放在家門口呢 ?

    1. 直接跟拍照舉證向主管機關反映,管委會違反大廈條例第16條,讓主管機關去跟管委會要求就好

  47. 風的影子,您好。請問,大樓管委會主委是否可以不經區分所有權人大會的同意擅用大樓公積金一千多元台幣寄發存證信函給社區大樓一樓部分住戶?據說大樓管委會不得用公積金對大樓住戶擅自進行訴訟或告發,不知是否屬實?請明示,感恩。
    無奈的用戶謹上

        1. 風的影子,
          我仔細的看了我們大廈的住戶規約,發現並沒有明文規定授權管委會處理公共事務的金額權限,所有與動用金額相關的規定都必須先經區權人會議同意方得動用。如果是這樣的話,請問,該主委私自動用公積金寄存證信函給住戶是否有違法之嫌?我可以告發他背信嗎?請明示,感恩!
          求教的住戶謹上

  48. 管委會主委利用公積金在未經所有權人大會的同意下逕行對部分住戶寄發存證信函,金額達數千元。請問,此舉是否有不當挪用公款之嫌?住戶已掌握該類存證信函之收據,請問是否可以進行告發?

  49. 請問大樓汰換公共設施後明細可以在幾個月後才公告嗎?
    因為這間廠商之前被抓到沒壞的東西要求管委會委員更換
    (廠商跟保全是朋友,保全和管委會是朋友除了C委員),價錢也比別人高出許多,被C委員抓包後工程未動工!
    但是之後其他委員和這間廠商開始換東換西(1~3千的零件),被C委員質問說是大工程不能作所以才在換小東西嗎?
    沒想到其他委員說是之前換的!但是之前開會時都沒提到要換那些東西,會議紀錄也沒有紀錄,請問這樣合理嗎?
    之前換的東西沒在下個月公告而是幾個月後?!

    因為管委會有5個人,除了C委員其他都是一派的,要求以後用多數決來決定議題(不合理)通過!請問可以嗎?

      1. 了解會議是多數決!但是是通過不合理的議題呢?
        東西沒壞硬要花大把錢修理! 還要求開會時要錄音錄影
        以前從來沒有這樣,還隨意放權讓保全整頓大樓,倒垃圾規定、時間、地點隨保全訂定!那我們幹嘛繳管理費
        保全不想澆花(從以前到這一屆的保全都有包括澆水,就這個保全不做)就要把大樓所有花台都除掉!(管委會大都和這個保全交好所以都聽他的)許多住戶都想換掉,管委會卻說要提出證據!
        他們之前要換保全卻都沒有經過住戶同意就自己換,現在說要證據??

  50. 如果是住戶 反覆申請調閱 是否可以限制多久內不可重覆申請…
    因社區過小無聘請總幹事
    社區無公設只有升降設備
    基本上就是只要區權會或是委員會議內容與他期望不符他就要申請一次..
    跟住戶吵架,他也要申請…

  51. 社區大樓區分所有權人有246人,社區大樓109年更新監視系統及消防安全系統安全設備,我是購買地下停車場一個車位,和隔壁一個車主共用一個燈管,在車位上方,一直以為是燈管壞了,但是因為工程沒有特別注意,沒想到工程完成之後燈管的開關不見了。原來的開關被另外三個車位上方的各一個燈泡佔用開關,管委表示照明以走道為主不會影響安全拒絕恢復原來的裝置。那三個燈泡是廠商工作留下來,在停車場的群組公開請求恢復原來照明裝置另一個管委表示該區照明是以前百貨商場留下,他們是無給職,我不能責問他們,他們也不會單一負責我的訴求,如果每一個車主都要求照明電費會增加數倍,地下2樓和我們同位置的車位仍然維持原來的照明裝置就是兩個車位共用一個燈管。會議記錄只有通過工程的工程費報告和管委會的財務報告,這個修繕工程並沒有經過我和隔壁車主的同意就變更了,請問是不是可以向公務機關檢舉,該如何處理才可以恢復原來的照明裝置?

  52. 您好,請教您,社區大樓區分所有權人有246人,社區大樓109年更新監視系統及消防安全系統安全設備,我是購買地下停車場一個車位,和隔壁一個車主共用一個燈管,在車位上方,一直以為是燈管壞了,但是因為工程沒有特別注意,沒想到工程完成之後燈管的開關不見了。原來的開關被另外三個車位上方的各一個燈泡佔用開關,管委表示照明以走道為主不會影響安全拒絕恢復原來的裝置。那三個燈泡是廠商工作留下來,在停車場的群組公開請求恢復原來照明裝置另一個管委表示該區照明是以前百貨商場留下,他們是無給職,我不能責問他們,他們也不會單一負責我的訴求,如果每一個車主都要求照明電費會增加數倍,地下2樓和我們同位置的車位仍然維持原來的照明裝置就是兩個車位共用一個燈管。會議記錄只有通過工程的工程費報告和管委會的財務報告,這個修繕工程並沒有經過我和隔壁車主的同意就變更了,請問是不是可以向公務機關檢舉,該如何處理才可以恢復原來的照明裝置?

  53. 1. 總幹事利用職務之便向住戶收集委託書,造成萬年委員會是否有法律問題?
    2.在上列的疑慮之下,委託書數量比例過大,如何確認為住戶親筆簽名而非代簽?
    3.區權會提出之議題是否應當於區權會決議而非延宕至管委會討論?區權會決議事項效力應大於管委會的決議。
    4.對選票有疑慮可透過何種方式進行檢查?遺失票不得補發為何廢票可以補發。一人一票不應因人而異。住戶在簽到處核對領票,為何總幹事直接拿一堆票到會場給某位住戶不用依程序核對委託書於註冊處領票?廢票也由總幹事直接再去拿票來給主委。選舉票可以由總幹事這樣任意分發嗎?
    5.總幹事私自出租車位即使未收費也已損害住戶原本應有之收入,應如何處理?因為總幹事已利用職務之便幫助特定人士當選委員,合理懷疑委員也可能不會追究而損害住戶權益。
    6.委員出席率的問題,委員是否可以委託委員代為出席?如果都不出席也失去當委員的意義。

    1. 1.依法主監財連選得連任一次,不是總幹事或任何人可以決定萬年主監財委員,依法委員連選得連任,所以委員是可以成為萬年委員,只要一切是依規約條文程序選任出來,除非規約有規定委員也是連選得連任一次

      2.一一詢問住戶本人是否為親簽

      3.參考大廈條例及規約,議題有區分需大會決議或授權管委會決議,管委會職權可以參考大廈條例第36條

      4.只能看當場有無錄影蒐證,不然只是淪為口水

      5.懷疑無法證明任何事實,舉證總幹事違法事證,才有辦法提告不當得利或……………….

      6.參閱社區規約代理條文

  54. 您好,請教您,本人社區為區權人96戶公寓大廈,社區及地下室空間為管委會代管,因管委會有公共車位8個位置,每年供有需求區權人抽籤使用,故管委會於110.1.5日有制定抽籤辦法,每年年底辦理抽籤,惟該辦法110年1月公布同年12月使用,查該法除管委會未經過外,連區權會也未見提出即公布實施,本人於去年底報名始知本辦法需事先繳交押金3千元,原以為該法有經合法程序想先報名後再於會中了解詳情,於是報名参加抽籤,惟至現場詢問管委會委員始告知本人,他們制法只要管委會通過不需經區權會同意,如願事前放棄抽籤會退還本人押金,礙於管委會車位少,本人與該社區與另ㄧ戶區權人為親人關係,我們兩家僅需三個車位挪用就夠,因其需求大,本人需求小,兩戶皆中本人願放棄,讓與管委會給候補人員,管委會現場直接遞補候補並無再額外作業,然管委會委員竟稱本人隨便放棄是影響他人抽中權益,於是沒入本人所繳押金,本人認為並無數據顯示因放棄造成抽不中籤的區權人,反而後補人員因本人放棄獲得遞補,本人於是提出申訴不服2次,聲明一次,希望退回因不合法辦法遭沒收的押金,惟管委會不同意,於是本人採扣除管理費差額,嗣事情明朗後交還,因本人覺得此辦法制訂時未經合法程序辦法條文影響區權人利益及矛盾衝突之處頗多,管委會皆未說明,故本辦法不應拿來當做為處罰本區區權人規定依據,然管委會宣稱本人事先已了解該法還参加抽籤等理由不返還沒入之款,本案管委會ㄧ再聲明其程序合法,公平合理,但本人要求其提出合法文書其卻無法提出,最後索性告訴本人不于理會本人疑問也不退還本人保證金,本人每月皆遭管委會委員張貼欠繳名單,真的壓力很大不知道如何是好,本人希望和平解決,免浪費司法資源,但管委會其中委員(現已非委員),卻有回覆本人文書權力,說不退就不退,即使主委決議退款,該委員仍聯合財委堅不退還,其已非本屆委員(法為其所訂)居然還有如此大權力,實在不知道他的權力從何而來,令本人似乎非得以法律方法事情才可解決,假如我不想用法律解決請問還有其他合適的方法嗎?感恩。

    1. 1.不繳管理費有另外催繳程序,無法以任何因素理由自行做抵扣

      2.建議您詢問律師,管委會是否有不當得利之疑義

      特別強調,事關全體區權人利益,非管委會可自行決議,味精區全會會議討論通過,該決議視同無效決議

  55. 你好:我依規定申請調閱社區近二年之財報及會議紀錄,管委會原來是不回應,後來向建管處反應二次後才同意調閱,但管委會卻指定地點及時間,竟訂於管委會開會日,且地點也是管委會開會的地點,該處也沒有影印機可以影印資料,我協調其他時間,管委會不同意,雖管委會可以指定時間及地點,但也應合理吧,二年的資料,一個晚上一定看不完,且要影印或有問題要提問時,難到要中斷他們的開會嗎?請問有什麼因應方法嗎?

    1. 這就是規定尚無法思考周詳之處,也是有心人士可操作之處,現場提出拍照等同影印,閱覽完畢或不閱覽就全部拍照
      拍照理由

      1.可公告之文件表示可受公評,當然可以拍照

      2.現場無法影印,已拍照視同影印

      再不行,就換你造成他們的困擾,閱覽完畢擇日再申請閱覽,因為沒有法規規定限制只能閱覽幾次

      1. 這次更絕了,我5月6日再次申請,結果回覆6月8日晚上2100時閱覽,這個時間,法官可以接受嗎?

          1. 後來管委會最後給調閱了,但過了一個月,我又重新申請,並比前次新增二個月之範圍,這次管委會以曾經調閱過,僅給看新增之二個月之資料,並要等二個月後區權會開完後才可調閱,請問管委會可否以曾調閱為理由而拒絕,及可否拖延這麼久才准許住戶調閱。

          2. 若管委會回覆10年後提供閱覽,這樣也沒關係嗎?

  56. 請問社區管委會是否可以關閉社區健身房不讓住戶使用,理由為疫情,開放時間視疫情決定,請問可以如何提告及請他們開放。

  57. 請問管委會是否可設立 不合理住戶規約
    事情是這樣的社區有ABCDEF六棟,其中A棟與B棟前陽台上面對中庭。規約中有規定 面對中庭的 前陽台 不能裝氣密窗 鐵窗 鋁窗。面大馬路的CDEF前陽台確可以裝。請問這樣有歧視AB棟行為的規約有合法嗎?
    社區20幾年了是老社區 在大廈管制條例法上是可以裝的是合法的。請問這樣有辦法檢舉管委會規約設立不合理嗎?

  58. 請問我的社區整排都防火巷違建(1樓住戶都私自把防火向外推成自家使用.有加蓋圍牆跟屋頂).我也多次向都發局檢舉(都已排拆).也都發文給管委會.可是管委會給我得答案都是..找不到1樓住戶.所以無法請1樓住戶處理.或是有些住戶用私人理由不想拆房(像是我家有人懷孕無法拆房.或是..這是建商給我們的.所以不用拆).
    我也打電話去問都發局.對方是說:因為妳們有管委會.所以他們無法強制介入.要你自己向管委會提告.我們收到公文我們才能處理
    請問我這樣是要如何向管委會提告

  59. 請問
    1.目前疫情指揮中心並未限制集會人數,管委會可否以書面財務報告及提案資料(含議案表決單)投遞住戶信箱後,於10日後在指定地點請住戶到指定地點並回收議案表決單的方式,代替召開實體(或視訊)區權人會議及議案決議?
    (回收議案表決單時,已有住戶當場表達異議,質疑程序不合法,管委會依然故我,於15日內公告及送達區權人會議紀錄)
    2.上述方式,如果不合程序,住戶應該如何處理? 有時效限制嗎?
    敬請指教 感謝您~

  60. 補充說明-管委會提了3個案子,都是修繕工程,其中一個金額高達數百萬元以上的修繕案通過了(管委會未就該案說明施工方式及經費多寡),因為事關大多數人的修繕而獲支持,但未公開計票,有住戶質疑會作票。

  61. 你好 請問我們家住三樓 可是長期被四樓家的小孩子跑跳 大人鞋子不穿光腳走路 大聲喧嘩 唱歌五音不全 我們之前有跟管理公司和管委會做反應 總幹事告知只能用勸導方式 因為次數頻繁 導致總幹事也深感厭倦說(我領你們三萬塊薪水 要幫你們做這些鳥事 )之後就置之不理 之前管委會有做兩次協調 他們嘴上說要改善穿鞋子跟鋪軟墊 結果不到一個禮拜鞋子不穿軟墊不鋪 找各種理由搪塞 本人在告知總幹事 總幹事說他去看(有)之後又持續置之不理 本人都有錄到對方的吵雜聲 請問我們該如何處理 現在總幹事也是找各種理由做阻擋 找各種理由塘塞 甚至說這是別戶不是四樓 就草草帶過 請問是否可以根據公寓管理法 第幾條第幾款 去制衡管理公司和管委會 請他們強制要求他們要處理 那在根據公寓管理哪幾條條約去制衡四樓 規範他們

    1. 管委會及總幹事沒有公權力,只能犬到或邀請雙方開協調會,如果協調不成,住戶只能尋求主管機關環保局協助

  62. 請問本人有一個問題已經持續很久,想請教一下我們家住三樓,可是我們四樓小孩子跑跳、大人拖鞋不穿、大聲喧嘩、夜晚玩麻將大聲喧嘩甚至放慎小孩光腳跑來跑去、拉家具,本人之前有跟管委會和總幹事反映此事,他們說只能勸導,可是對方一直沒有改善,之後有開過兩次協調會,對方口頭承諾以及在會議紀錄上告知要改善鋪軟墊和穿拖鞋,可是不到一個禮拜,又持續發生同樣的狀況,本人再次告知總幹事和管委會,兩邊都說只能勸導,總幹事甚至說(領你們三萬塊薪水還要幫你們處理這些鳥事),管委會和總幹事之後都持續不理會,我們所指控的住戶也依值持續沒改善,甚至變本加厲,總幹事還囂張地帶全家人來找我們對質,結果我父母當場攤牌,讓他們無話可說,請問我們該用何種方法去制衡管委會和總幹事,另外我們該使用何種方法強制他們改善,因為我們在住戶區所有權仁大會是兩年一次,可是法規是一年一次,我們有提案要在管理公約裡放入惡鄰條款,可是管委會百般阻饒,請問我們該怎麼做。

  63. 請問管委會可以自行開會決議社區費用花在做私人土地的環境整理嗎?
    事情從2月開始,公佈欄有公佈管委會的例行會記錄但第某項內容卻有說明社區某塊的私人土地問題,也有說明會請廠商估價事後在做決議是否同意此案。接下來3月份公佈欄的管委會例行會議內容沒出現此話題。偶然四月初社區公佈欄出現10-13號社區要做環境整理除草修繕樹木,然後在12號時卻發現社區群組某住戶po照片跟錄影的影片告知某私人土地被整理乾淨及樹木修繕,四月底的管委會例會議題又出現社區環境整理議題被告知未整理完畢,事後在二度請廠商整理。四月份社區財報出來此項費用花13萬,請問我要如何提告管委會?

  64. 想請問一下,我是社區新任主委,管理室主任在製作某一月份的管委會會議紀錄,未經主委同意或審核,就自行公告會議紀,這樣的會議紀錄算嗎?

    1. 藉這個問題,我想請教板主類似的問題,若管委會公告,由主委以LINE告知總幹事公告,但事後卻沒有在原本之會議紀錄簽名,請問會議紀錄是否有效,有沒有什麼規定或規範需主席簽署方為有效,謝謝。

  65. 你好,首先感謝你撥冗回覆各留言,辛苦了
    請問本社區總幹事,已在本社區擔任總幹事約10幾年,但他的總幹事證照是今年才考到,請問對於他前幾年無證照卻擔任此職位的部分,可以提告管委會或物業公司詐欺之類的嗎?
    理由是管委會本應聘請有證照的人擔任此職位,但他們拿我繳交的管理費去付一個沒有總幹事證照的人擔任總幹事。
    我有看到42條及48條,法條內容僅對目前無證照的人得處罰至其改善,但本社區總幹事目前已有證照。
    或是有什麼建議可以對管委會或總幹事執行嗎?

    1. 感謝您讓協會有服務的機會
      您所提的問題,應該是屬於法律專業上的攻防問題,就大廈條例所言,僅對無證照至於之前無證照,個人認為很難追朔

  66. 您好,請問遇到惡鄰居於梯廳堆放雜物,向管委會申訴,其不願協助處理表示不介入住戶之間問題,委員自己家門口也是堆放鞋櫃。請問我應該如何向公家機關申訴檢舉管委會?或是能怎麼在不透過管委會情況下舉發鄰居?

  67. 請問管委會利用召開區分所有權人會議,以多欺少(全部住戶45戶,一樓住戶7戶)要一樓住戶額外繳交公共空間與通道的管理費,每坪1000元,結果表決通過,請問一樓住戶可以不繳嗎?

    1. 先向貴縣市公寓大廈管理科提出異議,並向法院先提出會議決議無效之訴,另要求管委會提出法規依據何在

      管理費使用在公共部分,無權經大會以多數霸凌少數1樓住戶,且無權另外巧立名目加收特定住戶管理費

    2. 巧立名目 另收費用我遇過 也諮詢過律師

      標準做法是不用理他 拒繳就好 等他們向法院提”支付命令” (這種管委會通常不敢) 你收到後20日內提出異議 整個案件就會進入”起訴”階段 這時就換他們要在法官面前舉證 憑什麼法條要你額外出這筆費用

      記得 管委會只能向你收一般管理費 其餘額外的費用 除非你自己同意 管委會無權收取

      最後, 律師不建議向法院提出會議決議無效之訴, 通常住戶不會贏, 還要負擔訴訟費用, 因為這屬於社區自治的部分, 法官不會干涉, 除非內容嚴重違法 ,也就是說區權會通過這個案子沒有違法, 但你不遵守也沒有違法, 這就是台灣法律弔詭的地方 .

  68. 請問管委會利用區分所有權人會議,以40票對7票,表決通過一樓住戶要額外繳公共通道的管理費,理由是通道都是一樓店面的客人在用,其他住戶很少使用,而且一坪要繳1000元,每戶每月要繳1萬元,請問可以不繳嗎?有什麼辦法解決?

    1. 先向貴縣市公寓大廈管理科提出異議,並向法院先提出會議決議無效之訴,另要求管委會提出法規依據何在

      管理費使用在公共部分,無權經大會以多數霸凌少數1樓住戶,且無權另外巧立名目加收特定住戶管理費

  69. A君為社區主委,因社區事務處理不當與住戶產生糾紛,住戶因而對管委會與A君個人提起訴訟,主委因著職務之便,未經財委與住戶同意,擅自動用公基金70000元支付律師費用。A君個人與管委會同為被告,請問1 A君個人是不是該與管委會共同分擔律師費,但是A君說什麼也不肯付擔律師費,請問2 在法律上A君不拿出律師費所犯何罪,住戶該怎麼處理

  70. 您好,想問一下管委會未通過法定程序表決而調漲管理費(不管是公寓大廈管理條例還是他們發行的公約都不合法,且該公約也是在調漲管理後未經合法程序表決通過的),我們因此拒繳,我們該如何蒐集此事不合法的證據,以保障自身權利(在無法調取管委會記錄的狀況下,目前只有他們公佈問卷的調查票數而已)

    1. 調漲管理費事關修改社區規約,所以必須朝開區分所有權人會議討論決議,市調表示不能代表會議決議

      1. 您好
        請問我們的社區是委外物業管理,每個月都有規定付費給物業
        可是我們的管理委員會最近內部開會決定給某個保全人員額外的獎金
        每個月三千元
        也不管住戶同意與否
        請問管委會這樣做可以嗎?沒有違法嗎?

  71. 我住大樓頂樓,屋頂漏水嚴重,管委會表示屋頂修繕防水補助一萬,我查過條利,屋頂應是屬於公共所有,請問可以要求管委會支付所有屋頂修繕防水費用嗎?若管委會不願意,我可以有哪些申訴管道

    1. 第三條 本條例用辭定義如下:
      四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。

      第十條第二項
      共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

      引用大廈條例寫存證信函給管委會,如果再不修,寫陳情書給建管處以存證信函做附件

  72. 請問管委會因大樓漏水,需要做防水工程,只找了一家商來報價,並且廠商未能開發票請款,是否涉嫌逃漏稅,圖利他人

  73. 搬進來快一年了,大樓只做了兩次清潔,每次提問管理委什麼時候清潔都沒有人回答,也沒有公告一年幾次清潔,每一次事情都一拖再拖,這樣可以提告嗎

  74. 本社區規約{區分所有權人會議之決議方式,依「公寓大廈管理條例」第三十一條之規定為之,區分所有權人會議之決議,應有區分所有權人二分之ㄧ以上及其區分所有權比例合計二分之ㄧ以上出席,以出席人數二分之ㄧ以上及其區分所有權比例佔出席區分所有權二分之ㄧ以上同意。}
    今日召開區權會,因規約修訂近24條及辦法修訂20條,討論的項目多,因此有住戶提議表決時僅算不同意票,若不同意票未過半,即表示該決議通過,現在主席將此意見提出表決,主席就問要依同意票者計算者舉手,結果舉手者未過半,故之後每個議案都依計算不同意票來判斷是否通過表決。請問這樣表決方式是否違反規約,是否有效?

    1. 建議先詢問主管機關
      在我個人建議,計算方式事關社區規約有無訂定。如果只是臨時提案表決方式,在規約尚未規定,等同修改規約條文,然修改規約不得以臨時提案,故該決議計算方式應為無效。

  75. 您好:
    想請教若本屆管委會任期至今年10/31日,沒有人願意接新任管委會,請問我們這屆可以在這空窗期間繼續為社區服務進行相關維修付款的嗎?會不會有越權衍生的法律責任? 謝謝!!

    1. 社區自治最基本精神就是大家沒意見就無事,但只要一個人有意見又敢正面對立,小問題就會變成是大問題

      例行支出大家都不會又意見,但修繕就比較容易產生權力爭議

  76. 請問:
    本區只有12戶。 規約從成立時就已設二分之一開議,出席過半表決為決議。這表示只要有7人出席(含委託)有4 人同意管委會什麼提議基本都會過。每次不是管委會/總幹事的1,2數戶有提議,真的沒法投票通過-其他住戶因規約少給點管理費或和管委會有戶租合約,管委會會員直接被委託代出席或者其他住戶直接同意(或不同意)。
    舉個例子:最近管委會進行完大工程發覺沒錢了 (個人覺得這是因為:之前規約訂製管委會基本都免/少交,總幹事(也是所有權人)每個月拿八千,所有權人會議出席費(含委託別人也算一次有幾千塊)) 但因出席人都是管委會或有其利益,所以提議調漲管理費又全數通過投票過了。(8 票)
    請問少數戶要如何在大會被管委會/總幹事控制的情況下爭取公平的待遇呢?

  77. 律師您好:
    倘若起訴管委會的訴訟進行中,期間我賣掉房子
    還是適格的當事人嗎?

  78. 您好:
    請問管委會可自行拆除社區原有掛在大門前整排樹上的裝飾燈嗎?

  79. 請問大廈管理條約第27條第3項是要怎麼計算呢? 具本人了解,本意應該是用於限有心人士招攬很多委託書。 但內政部自己(內政部營建署編撰公寓大廈管理自治手冊第16-17頁) 的範例讓我有時有點搞不清楚?

    1) 是不是被委託累積不能超過1/5? (但自己的得另算)
    2) 如果發現有人其實代表超過 1/5,是一定要在三個月內推翻嗎? 最近看到
    最高法院109年度台上字第502號民事判決想說不會受到限制
    https://pinsinlawfirm.com/%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E5%8D%80%E5%88%86%E6%89%80%E6%9C%89%E6%AC%8A%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%AD%B0%E7%91%95%E7%96%B5%E4%B8%89%EF%BC%9A%E6%9C%AA%E9%81%94%E6%B3%95%E5%BE%8B%E6%88%96%E8%A6%8F%E7%B4%84%E6%89%80/

    100個門牌的範例
    –17頁–
    (一) “D 小姐持有甲社區內不同區分所有權人的出席區權會委託書共計 25 戶,因受委託者最多只能接受 1/5(即 20 戶)的委託,超過的 5 戶則不予計算,但總表決人數(分母)仍以 100 戶,分母不需同時扣除。”

    (二) “若 A 先生(擁有 25 戶)持 E 先生(擁有 25 戶)的委託書出席區權會。 A 先生可代表的表決權為:A 的 20 戶(5 戶不予計算)及 E 的 20 戶(5 戶不予計算)。但表決總人數則為 100-(A 不予計算 5 戶及 E 不予計算 5 戶)=90 戶。”

    (三) “B 先生自己有 15 戶的所有權,接受擁有 10 戶的 C 小姐委 託出席。B 先生自己的及接受委託應分別計算,經分別計算均未超過 1/5,故B 先生的表決權共計 15+10=25 戶,但區權會總表決人數(分母)仍為 100 戶。”

  80. 請問向管委會提出書面申請影印財務相關資料,怎麼書寫呢?有範例嗎?

  81. 請問 :
    社區管委會提案給總幹事. 保全人員發放工作津貼. 加班費.及年終獎金等.(由大樓基金支出..)

    但是我們對應的是物業保全公司.

    理應總幹事. 保全人員的雇主應該是物業保全公司.而不是管委會.不是嗎?
    總幹事. 保全人員的薪資. 工作獎金. 福利津貼. 加班費. 及年終獎金等. 應該是保全公司跟總幹事. 保全人員之間的問題. 為何要由社區基金中發放給付?

    管委會藉由在管委會議中提案表決?這樣合法嗎?

    1. 找不出違法的依據是什麼
      社區管理除了法規還有人情世事,若要以法來論,那就要看委任契約條文是怎麼訂定的
      若以背信是否會成立,可能要詢問律師

  82. 您好:

    爭議情況說明:
    本社區地下停車場為公設,由各住戶產權持有公設,產權中沒有停車位專用或停車位產權,皆是公設產權。停車位兩年一次抽籤,有申請車位者全體重新抽籤,抽中簽的人才可以停車(固定位子),車位分大小車位,不同的價格,以往沒有爭議。

    今年辦理車位重抽時,突然變更成原本停大車位的住戶可以選擇繼續停兩年,不用參與重新抽籤,剩餘車位才讓其他住戶參與抽籤作業。這等於變相既有住戶可以永遠停車,而後續加入抽籤者(新住戶或新車主)則因為可停車位變少,中簽機率變低很多,導致停不到車位!

    今年更改作法似乎有通過管委會決議,但後續發佈辦法時,卻沒有公告的很清楚,等到抽籤作業完畢才知道抽籤辦法已經被更改。

    其他住戶雖然不滿,但管委會仍堅持完成抽籤作業,不在乎其他住戶權益。
    這月初抽籤作業,明年一月一日才開始適用停車。

    請問:
    這情況下,通過法院申訴停車抽籤無效是否可行呢?或是有其他的建議嗎?
    謝謝

    1. 變更登記使用辦法事關全體所有權人權益應經所有權人大會決議而非管委會有權變更,

      如果有打算訴的話,建議可以找民意代表服務處免費法律諮詢,可朝管委會背信或圖利方向諮詢

  83. 請問一下,新舊交接的委員,並未在住戶大會中確認是否續約原保全公司,因為保全公司每月收12萬派駐早晚警衛人員,一年下來花費約144萬,這不是應該需住戶大會確認是否續約? 另新接任委員也並未與保全公司簽接下來的一年續約合約,直接請對方派駐人員,每月照支付12萬,關於這兩部分是否有法律問題?

    1. 續約是大廈條例第36條管委會職責,除非社區規約有規定需要經大會表決同意

      善盡管理責任,管委會本就應該做會議紀錄並公告

      如果貴社區是24小時保全勤務人員,月12萬以屬偏低服務費

      主任委員代表簽約,如果沒有缺繼續聘任,未來爭議可能社區會失去很多的權益,然有派遣人員前往服務,服務費是無法不支付,未來在法院訴訟上,管委會肯定不會勝訴

  84. 請問新大樓成立管理委員會因某些住戶無法到場投票就有特定想當管委會成員拿大多數委託書,所有管委會成員皆為內定人選,有什麼管道可以申訴??投票完半個月了管委會也不知道成立了沒有。又因車道出入口旁邊常有人停車導致出入車輛視線不佳,反應給管委會的人都不處理只好向里長詢問卻接到管委會的電話說越級上報,住戶群組反應希望他們為了大家安全著想考慮要不要申請劃紅線,得到的答案卻是我們這是過激的反應,大樓外面老是被停車(沒劃紅線)但那邊是消防栓的位置,里長來會歁說那邊確實該劃紅線,不過要經過管委會的同意,管委會都說沒人反應再看看,但停車的人卻都是他們認識的人,這我們有反應得不到後續處理的住戶要怎麼申訴呢??

    1. 一切依法委託,經大會表決無違法事實很難申訴

      里長不是社區的上級,所以沒有越級的問題,且向上級主管機關反應是住戶的權利,更沒有越級的問題,因為社區並非獨裁機關單位

      社區基地以外管委會本就無權介入管理,只能向里長或報警處理

  85. 請問,管委會用公積金發給管理員一個月年終獎金,須要有何法源依據嗎?住戶有人如不同意,這有涉及背信?可以用何方式提起異議或提告嗎?

  86. 1.管委會沒有成立專用管理委員會銀行帳戶?是否不算是正式管委會?

    2.若住戶只用line溝通及決議維修事宜,是否不算正式開會?

  87. 您好,請教您,我是住社區大樓的頂樓,因為頂樓會潮濕導致屋內天天板有發霉現象,最近自己請廠商做頂樓防水工程,因管委會有在5月時以公基金在我們隔壁的頂樓做防水工程,工程款為每坪1300元,因為我們自己做的是比較好的pU防水,每坪為2500元。管委會主委及總幹事同意補貼每坪1300元,當初也只告知需要我們提供對方的請款證明、施作合約及我們匯款給對方的證明。總坪數也經過確認為42坪(地板及女兒牆)。無奈完工後,又以女兒牆施作不符合規定為由只補貼地板的坪數28坪,但女兒牆確實有施作防水,雖然工法不同,似乎也不能以此為由不補貼,何況管委會自己請廠家施作的工程也有二塊工法完全不同,根本無從得知總幹事的驗收標準為何。所以覺得總幹事說的理由比較牽強,還一直說他願意補貼我們,已經算是很幫忙了。實在不了解總幹事的權利為何?

    1. 頂樓漏水修繕如果不是住戶斯管漏水造成 , 基本上都是管委會應付修繕責任
      大廈條例第三條第四款
      共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。

      第十條第二項
      共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

  88. 請問區權會委託書逕行由物業主任有心指定某一住戶領取,非由當屆管委會委員領取委託或指派,以致投票選下屆管委會時熱心服務委員無法連任(該委員常監督該物管行政作業與維修報價是否合理),是否合乎正常流程,是否可對該名物業主任或物業公司提出存證信函?

    1. 委託書應是委託人自行指定受託人 , 怎麼會是物業主任指定

      公寓大廈管理條例施行細則
      第十一條 本條例第三十六條所定管理委員會之職務,除第七款至第九款、第十一款及第十二款外,經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者,得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

  89. 你好,近期發現一個很扯的事情。我的公司租屋在台北市,已經八年。前幾天有管委會收錢沒有入帳的事情,有一段時間我改為匯款,事後,因為有時候太忙忘了匯款,管理員會來催收,希望盡快繳交,就會來收現金。一直到上個月,先是有人在門口貼管理費沒有繳費,於是我去管理室繳費,一開始也是故作自然,我先把錢拿給管理員(沒有說要繳哪一個月),然後看著他自然的拿出收據,我先問,是否有逾期的單據在這,我想看,他說他沒有。我問他說是否門口的貼紙他貼的,他回說不知道,事後我發現,他給我的收據根本不是我們這一戶,拍攝糾正後,就回去。

    後來就不貼了,隔幾天再貼。沒多久房東就找上門,說我們有近兩年的單據未繳。那日很忙,我到凌晨才有空回訊息,當晚整個擔心到睡不著,但早上房東打來,說要立刻見面對質,我們下午原本要約在警察局,原因是房東非常激動,我擔心有爭執。但後來跟會計師討論過後,就想說約在會計師事務所,因為是公司,有聘僱會計師記帳。

    房東當日比我早到,已經先跟會計師蒐證了。我一到,它就拿走手機拍攝錄影,要錄影說這些單據都是我的,確實都是正本。我其實有跟他說,收據就是管理室開給我的。他質問:為什麼管理室還有兩年的單據,我回答不知道(但管理室單據,看起來就是列印的資料上面蓋章而已)

    總之他鬧了一下,已經是傍晚。我越想越不對,於是去報警。警察說,我應該是不能告管理員。基本上我沒有損失,也不能告詐欺,我問可否告妨礙名譽,他說很難成立。我問警察,如果是房東要我賠償損失(房東說他已經去幫我繳錢了,有秀證明的照片給我看一眼但沒有讓我拍照)怎麼辦,他說,也要房東有要我賠償。我看了一下對話紀錄,房東確實沒有說要我賠償,只說我的行為違約而已。

    中間有一些事情讓我很擔心,警察有問我,是否有記得哪一個管理員來收錢,說真的我是臉盲,而且管理員來收錢,是這八年來常有的事情,我就不以為意,他來收錢的時候,都會說你哪一個月沒繳,都是對的時間,我就會把錢給他。我詢問過律師朋友,他說我不是所有權人,應該沒辦法提告管委會,有朋友要我不用太擔心。不過,今年租約是最後一年,我很擔心臨時被趕走(我們是咖啡廳)

    雖然警察有幫忙做筆錄,但他說很難成案。我去看管理室的收據,每一年的印鑑人都不一樣(同一個人)收據樣式也不同。房東說,如果管理室拿出來的是正本,我就會被告偽造文書,我傻眼,管理室,要印多少正本有多少,多年來都有來收錢,也沒有追問過,突然就這樣。會計師說,管委會三年改選一次,可能這次改選查帳,發現有少錢,來不及回補,我之前收的帳肯定有回去,只是被誰用掉不知道,他說管理室非常多都是現金交易。

    我在多年前有提醒房東,說管理室應該都要統一匯款,因為,現金容易沒有金流。因為我們是開店做生意,加上不止一間,所以難免太忙會忘記,我也知道是我的問題,他們來收款時我就給他,誰曾想,兩年後跟我說這兩年都沒收到錢。我上網查找,管理費的追溯權利是15年,所以如果我一直有繳錢,突然幾年後有人跟我說沒收到,這樣很奇怪吧?

    我想知道,管理室有規定的催款嗎?催款不是要先公告、告知大樓,以及當事人,然後如果再不繳費,就是存證信函與強制執行命令等?我能做哪些事情,因為我雖然是租客,但我沒有管理室的鑰匙,被禁止在管理室丟垃圾,管理室也不幫忙收郵件(只因為我是一樓咖啡館,而且還是不同方向的門)然後我無法看到群組,也沒辦法看到大樓公告,詢問房東,他只有片面交代這件事,我都要懷疑是房東自導自演了。(抱歉文章有點長,近期因為這件事有點憂慮)

  90. 請問附近社區外包清潔員常在深夜3~4點來收垃圾,
    我們有先向里長協助請該社區管委會與廠商協調,請他們提早在晚上12點前收垃圾,但是管委會一直不理會深夜擾鄰和噪音問題!
    我們也有報警處理請警方勸導,也有向北市府公寓大樓管理科申訴,該社區的管委會沒有善盡約束管理清潔廠商深夜擾鄰的問題,公寓大樓管理科只有發公文給管委會,噪音停了2個月,最近又開始!
    還是沒有解決問題,噪音已經吵了3年多,不知是否可以依照法規檢舉該社區管委會沒有盡到管理之責任,予以開罰呢?
    所需的相關資料為何?
    例如:擾鄰蒐證影片之類的?

  91. 我住9樓,社區公設外牆滲水至室內主卧室經陳情至建管處後管委會終於願意修繕,也有請廠商會勘確定為社區公設外牆滲水,需要修繕,但因從社區公設外牆費用過高,社區主任有找我協商是否從室內施工防水費用較為便宜,管委會同意,我也同意,但問題來了,社區主任沒溝通好廠商,導致施工至一半廠商沒來施工了,我也不知道為何?工具至今還放置在我家中,因遲遲無法完工,我和家人都只能睡在客廳,請問有什麼方式可以讓管委會盡快處理?

  92. 請問社區小工程維修.裝修公司都不接.損壞又不能拖著不做.都是找個人泥水師傅做.金額較低都是幾千元~1萬多元.當然也沒有發票.請問師父有給報價單.經主委及副主委同意施工.過程有拍照公佈施工前後對照傳管委會群組.並開出完工收據 請問小額個人開收據有違規嗎?
    有監委認為是違規.可能不願意簽章付款.但社區規約並沒有明定

    1. 社區非營業單位 , 通常社區為了節省發票稅 , 都會以開收據方式 , 至於有沒有違法 , 要看承攬單位公司登記是否需要開立發票 , 另外就是看監委願不願意去提告

  93. 請問大樓下層機械車位因消防管線漏水,造成我剛買2年的車子變泡水車,車廠初估維修費需要40萬,維修至少要2個月以上,經調閱監控發現物業人員1小時才通知住戶,可否對管委會發物業公司要求車子維修及期間造成不便的損失賠償?

  94. 我是17戶透天厝小社區,中庭有20幾個排水孔,它是互相連通,集中在地下室經由東西向住戶地下室排出屋外水溝,這是屬共有部份嗎,區權人決議屬私人,若不通由私人付費疏通,就會演變成繼是私人我就可以置之不理,請問這決議何理嗎,還是這決議本來就違法,

  95. 請問新舊委員會交接後,發現傳票單據沒黏貼完善,前任財委要求補貼單據以備查詢,住戶可以反對嗎?主委可以以住戶反對的理由拒絕補單據嗎?

    1. 如果講道理能通那就不是問題 , 既然不講道理就找有無法規規定 , 就了解沒有法規強制規定 , 只說無奈 , 因為無法可告

  96. 管委會能禁止我帶親友使用公設羽球場嗎?我們規章寫可以帶親友使用公設。而且使用者付費,只是因為其他住戶看不順眼我帶朋友來打球,暗地投訴我帶非親非故的朋友打球這樣也不行嗎?管委會就禁止了還說如果我硬帶球友要請派出所處理,請問有這種權力嗎?

  97. 我們這裡的主委根本沒有開會票選過,就直接自己當主委,其他委員也沒說什麼,而後強制住戶必須遵從他的規範

    以前管理員是24小時制,他上任後 就取消24小時制,反而管理費還調漲!

    財務報表也沒有每個月更新,現在直接不公開財務報表,所有該公開的資訊 現在都擺爛 不公開

    而且現在也不住在這棟,已經另外在其他地方買房子居住!

  98. 請問
    我們大樓規約第19條規定 重大修繕工程超過10萬元以上需經區權人會議決定
    但本大樓所有的公共支出,無論金額多少都是由主委 監委 財委三人決定 完全沒有照會個樓層委員 這樣的方式是否違反程序上面的規定?
    每季召開之管委會會議內容,主委及監委擅自變更會議內容公告,
    且區權會會通過的金額修繕費用 他們三人自行增加金額費用是否違法?

    1. 這就是多數社區規約沒有訂定管委會違反規約的處理方式,若真要追究可能要仔細研讀行政程序法

  99. 請問管委會被住戶積欠管理費及因竊占防火通道應賠償46萬民事訴訟定案,但該住戶在訴訟期間房屋就已被法拍,也脫產.催討無門,管委會無失職嗎?103年至今只在區分權會記錄中載明已委外催收.合法嗎?

  100. 想請問有社區住戶靠委託書名冊長年擔任委員,他們玩的方式多年來觀察大致如下
    社區大約有配置13位委員,他手上蒐集足夠的委託書
    每次選舉,一定有至少7位是他手上的投票部隊
    因次他們隔年就換一位”自己人”到財監
    只要不是他們的工程案、或是維修案,一律刁難否決,拖延進度
    而物業的標案、大型合約為護案,就採有利標,讓投票部隊投票順利通過
    現況社區有許多地方損壞,修繕進度一拖就好幾個月,完全不顧住戶權益

    想請問這類情況依法有什麼樣的方式可以改善

  101. 請問之前委員會不知為何訂了店面1~3樓管理費費繳費不到500元,而4樓以上住戶卻繳1500元以上,明顯不合理。此事,近日有住戶發現,要求管委員會置之不理,造成每月短收近5萬元管理費。請問:
    一、管委會自行決議收店面管理費金額,且置之不理,嚴重損害住戶權益,如何處理是好?
    二、如何追回且要求補回短收之管理費,管委會是否失職、背信、圖利之行為?謝謝。

    1. 管委會無權訂定管理費金額 , 管理費訂定及繳納方式都是在規約訂定 , 建議先查規約條文的繳費方式
      1.詢問律師是否符合背信的成立要件
      2.依規約像短繳的住戶催繳

  102. 風大大您好,最近有如推薦和管委會要求資料 (工程一大車隊的社區) 但被拒絕了。他們說因換班,沒地方放資料,規約和大廈管理也沒寫到底需存多久,就給了一些資料後攤手說:沒有就這些了。

    管委會有義務保存資料 (先聲明其實都是同幾個人)但法律上沒寫要保存多久,這樣的情況是不是連向法院聲請都沒轍呢? 感覺挖不出A馬內的證據

    也想了解如果大會時提大工程案討論沒結論,管委會過了幾周可用email再去弄個表決案呢? 感覺好像是徵求了區分所有權人同意但又沒走適當程序 (很黑盒的email手法)

    謝謝

  103. 您好:
    我們住家在社區大樓的1樓,化糞池曝氣槽位置在我們的正下方B2樓層,有兩台鼓風機24小時持續運轉。當時我們搬進來一切都是正常的,直到今年中慢慢的有噪音產生,到9月左右噪音已經變大到有感,大約在10月左右我們已有向上屆管委會反應,管委會說會請社區機電維護廠商查修,廠商一直說設備沒有任何問題。11月也再度向新任管委會反應,也向管委會表達若無法立即改善,是不是可以讓鼓風機在夜間先停機讓我們可以先有正常的睡眠。管委會以廢水排放為由,認為機器停止運轉會造成排放超標,所以我請了廢水處理的專業廠商先行採樣化驗,管委會也同意先行夜間停機兩個星期,到時再次採樣化驗是否可以繼續此做法,但是其他時間就沒辦法了。
    12月我有打1999陳情持續低頻噪音,環保局派員前來檢測時社區總幹事及副主委也在場,檢測確有持續性低頻噪音,但未達標準,所以並未有任何的動作,管委會也以此為由,不進行改善,只願意貼隔音棉治標不治本。
    我們的訴求一直以來都很簡單,就是希望能夠檢修鼓風機馬達恢復到之前的狀態還給我們一個安靜的居住環境,管委會的回覆一直也是噪音檢測未達標準,不需要處理。難道化糞池不是公共設施而是我們這戶獨有的?只因為只有影響到我們這一戶,所以我們就必須要忍受噪音?

    想請問這樣的情形,有什麼辦法能夠讓管委會去修繕設備?謝謝

    1. 就本案只有管委會良心發現能有同理心的解決問題

      許多不願修繕更新都是因為擔心花錢 ,就會以社區沒有經費不修繕(真的是很可笑)

      社區不會沒有錢 , 只有不願意繳錢
      大廈條例第11條很明確訂定 , 經費不足就是每一位所有權人依共有部分所有權比例分擔 , 怎麼會沒有錢呢?

  104. 您好,
    想請教,管委會訂定遷入與遷出者須繳新台幣一千元。上述狀況非因裝潢導致,如有裝潢需要在繳裝潢期間每是一百元公用電費外,並另有使用環境的保證金,在無任何損毀時歸還。單純搬入搬出需要收費1千元/次,請問這樣的收費規定除管委會自行規定外,執法是有憑據的嗎? (本大廈管理費約近6百/月)

    謝謝

    1. 這都是個人作為 ,變相增加社區收入 , 可向稅捐處檢舉未開立發票看看,讓主管機關列入說明

  105. 您好
    想請問 我們大樓屋頂不能加蓋及放貨櫃屋 所以我們被耍求拆除 但地下一樓証券公司放一個很大很大的冷水塔 所以前任主委 有請證券公司移走 但他們說無法移走 所以有提告證券公司但新主委及財委監委是均同意證券公司 繼續放在大樓的屋頂 並不願繼續告證券公司 準備撤告 這樣對我們顶樓住戶 是否不公平 而且一直公告前主委亂放紙箱等不實照片在電梯內公告 造成防礙名譽 一直張貼 惡意攻擊 只因證券公司給他們大量好處 而且證券公司 說沒有巨大冷水塔他們公司無法生存 屋頂屬管委會財產 但管委會對頂樓漏水又不管不顧 說是頂樓戶 自己的問題 這麽明目張膽拿錢的管委員是否有背信問題 我們頂樓住戶如何自救 及前主委如何為不實照片的張貼討回公道 可以撕下或提告嗎 只因不想同流合汚 就被整理的很慘

      1. 謝謝您的資料但其他頂樓住戶已舉證建管處但建管處 因證券公司司太大 是新光集團 子公司 回覆說是既往違建 不用拆除但是我們各頂樓戶的 貨櫃屋比他們早的違建均 必須拆除 而且冷水塔 站用 管委會公設都不須要補償 所有大樓的住戶 ?難怪主委财委如此積極 爭取 寜可背信也要 取消 上任主委對證券公司的 法律告訴

        1. 1.建議詢問律師侵占侵權部分或不當得利影沒有辦法提告
          2.將共用部分經大會討論為約定專用 , 約定專用戶支付使用費
          3.再不然就是找記者採防播報

  106. 您好, 我們大樓的置物櫃空間在規約有明定是在機車位上共有空間蓋的. 規約上清楚寫著無償給住戶使用. 因為剛搬進去還需要監控,建商給的35萬不夠用, 管委會決議要每戶再交2萬, 一萬是監控, 一萬是置物櫃. 沒交的四戶管委會逕行用一萬買斷置物櫃使用權, 還說這是經過區分所有權人會議議用臨時動議議決的˙,不願交還. 想要回來還說要變成用一個月1000租. 請問管委會有權買斷我們住戶公設使用權嗎? 我如果要賣房就變成所有權有瑕疵. 請問置物櫃是否為約定專有, 既然蓋在公設上 管委會行為是否違法? .本週要開區分所有全人會議希望能得到您的建議.謝謝您

    1. 買斷也不是開會討論 , 而是要有產權上的買斷登記 , 共用部分怎麼可能買斷 , 管委會怎麼可能會有權買斷 , 建議找議員服務處諮詢免費律師

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