管委會可有可無? 專家示警遇這四情形會很慘

【金筱筑/採訪報導】真的需要管委會嗎?管委會到底都在幹嘛?相信不少民眾買房時都害怕碰到管委會黑心、甚至擺爛,然而根據專家卻警告,現代人生活忙碌,一般生活常見的舉凡管理共用空間、或者是社區財務規劃生活公約制定、甚至鄰居間產生糾紛等問題發生時,若沒有管委會發揮功用,將為生活帶來極大困擾,絕非可有可無的存在。

│主委、財委、監委為必要委員

現在多數社區大樓都有管理委員會,一個受人委託而存在的組織,代表所有權人管理其財產。其中法律規定,管委會組織必須一定要包含要有一名主任委員,對外代表管委會;一名財務委員,處理社區資產收支帳目;一名監察委員,負責社區公共資產之監察及維護,其餘職位可以依照社區實際上的需求自行增設調整,比如活動委員、安全委員、機電委員等等。

通常管理委員是以「無報酬」的義務職為主,如果要給薪水,大多會載明於規約或組織章程中。不過有些管理委員名義上也只是義務職,但是以交通費、出席費、車馬費、津貼等名目實質給付,其實已經構成所得,此時在法律上就也會產生對價關係的責任,此種受有報酬的管理委員,如果有業務過失的話,責任通常會比較重。

│狀況一 維護管理共用空間

其實管委會負責項目非常多,根據《公寓大廈管理條例》明文規定,管委會的相關職務有包括「管理維護」、「財務規劃」、「開會決議」。台灣物業管理學會理事長、景文物業管理機構董事長郭紀子表示,在「管理維護」方面,社區大樓的空間主要分為「專有私人」以及「共用空間」。其中每個月住戶繳交的管理費,大部分是用來維護社區內的共用空間部分,像是保養電梯、花圃植栽,以及地下停車場的管理等。

不過,隨著社區屋齡與日漸長,房屋老舊起來一些必要修繕不可避免,假如隔壁住戶專有部分必須維修、或是管委會要修公用管線,必須進入到住戶家中修繕時,住戶必須有配合義務,並且不得拒絕;此外,如果住戶家裡施工需要動用到公共部分時,也必須要請管委會同意。

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圖/對於社區如何共同維護,管委會應訂管理辦法或是區權人會議定規約,規範住戶行為。示意圖

│狀況二 財務規劃及協調

另外,而「財務規劃」則屬於社區內外產生的收支,或其他衍伸的財務規劃與空間租借等問題,例如社區內的共有空間出租給外部廠商去經營,例如租借外牆廣告等,通常會由管委會負責協調,保障全體住戶的權益;以及社區舉辦像中秋節烤肉、新年抽獎等活動,若金額不大,就可在權限範圍內經由管委會決議,假如金額過於龐大,就須經過區分所有權人會議決定。

│狀況三 開會決議生活瑣事

舉凡社區能否飼養寵物、樓頂空間是否開放節慶烤肉用等大大小小內容都必須以開會決議,只要經過區分所有權人會議表決通過後,管委會就有責任去執行相關的決議,並且每次召開管委會會議前,必須先通知住戶有會議召開,會議結束後,會議內容以及討論結果也必須記錄及公告,依照《公寓大廈管理條例》第37條,假如管委會違反規約、條例或區分所有人會議,管委會的決議就是無效。

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圖/管委會會將會議內容透過社區公告欄公布。

│狀況四 協助解決鄰里糾紛

此外,管委會也有責任義務去處理共同事務的糾紛,但他並不具備執行公權力的能力,若管委會對住戶罰款,或限制住戶使用其財產的權利,反而可能會因為侵犯他人的財產權而吃上官司,因此,當住戶違規時,例如堆放雜物、製造音等等,會先以社區內部訂立的社區規約處理,透過召開協調會、發存證信函等方式制止;假如住戶仍舊不遵從(要求改善後而住戶不予配合遵行),或是該行為涉及個人財產與大樓公共安全等爭議時,管委會可以報請相關主管機關,執行相關罰緩等涉及「公權力」的行為。

通常管委會在召開會議時,住戶可以列席會議,假如住戶為利害關係者,例如頂樓漏水,住戶A為頂樓戶,此時涉及公共修繕問題時,則該A住戶可以列席做意見陳述,但沒有參與表決權利,且不一定可以錄音;倘若內容設計訴訟糾紛、保密議題非公開時,可能就會有爭議,得需要依照個案情形認定,通常利害關係人可要求查閱報表,會議記錄,管委會有配合之義務,不能拒絕。

│對社區事務只會搭便車 易喪失自身權利

不少社區都曾傳出過管委會搞黑箱作業,而引爆住戶之間對立糾紛,最後對簿公堂,但郭紀子指出,在實務上,除了少數惡意操作之外,不少的案例屬於不小心導致黑箱作業,主因在於大多數住戶對於相關法律、專業領域知識不了解,像是通常管委會開會,超過1/2委員出席就可以召開會議,與會委員超過1/2同意就可以執行相關決議,有些管委會可能會變宜行事,因此出現於法令不合的作為,才導致糾紛嫌隙產生。

一般來說,社區召開區分所有權人會議時,必須要有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席,並且以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意。但假如人數未滿,有重新召集條款,此時就同樣議題重新召集會議,只要1/5出席、1/2同意即可,而且還可以利用委託書操作(沒超過1/5就可以)。此時就很容易被動手腳,因此,郭紀子認為,民眾若真想讓自己住的社區越來越好,對社區事務就不應該只會搭便車及態度冷漠,否則根本無法徹底監督社區運作,到最後只會讓自身權利喪失。

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TIPS:

民眾若入住新社區,在享受豐富的公設前,得先看看管委會是否點交完畢,根據《公寓大廈管理條例》第57條規定,起造人(建商)應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等相關文件,在管理委員會成立後7日內會同政府主管機關以及管理委員會,針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認功能正常無誤後移交。建議民眾就算不是管委會一員,也要留意社區的公設點交時間,再與管委會一同參與點交當天也是可以出席關心點交的狀況。

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