【執法過當?】大樓管委會不該做的3件事

 2020/06/11 10:00
陳建謀/華夏科技大學資產與物業管理系副教授
 
6月9日媒體報導一名管委會的副主委將住戶違規的影片PO到群組,卻被住戶質疑是否侵犯個資,引起網友熱議。筆者聯想到近日美國警察執法過當引起社會族群對立的風波,而大樓的管理委員執行大樓規約維護秩序過當恐怕也會引起社區的對立與反彈,不利共建社區和諧,茲提供以下觀點與實例供管委會執行維護社區秩序參考。
 
一、社區管理委員不應扮演社區警察的角色:
 
實際上社區管理委員並未被賦予任何執法權限,因此不應扮演社區警察的角色,再者管理委員會的法定職務內容及範圍是有所限制的,基本上是以執行區分所有權人會議決議事項以及社區一般例行性管理維護業務為主,而非無限度縱容委員擴張權限扮演起警察執法的角色。
 
筆者舉一實例,新北市位在中和某社區的安全委員經常半夜三更在住戶門口拍照違規擺放拖鞋或鞋墊等雜物貼在群組上,此舉其實已嚴重侵犯隱私權,而且半夜三更陌生人突然出現在門口會驚嚇到住戶。再者就算是警察執法也不會在半夜三更偷偷摸摸開單,更何況維護社區秩序也應要在適當的時間執行,因此該名委員這種作為也引起不少住戶反彈。
 
二、社區管理應回歸專業:
 
現在的社區大樓大都會聘任物業經理、社區祕書以及保全員來專責管理社區,所以社區管理在秩序維護上也應回歸專業管理,住戶違反社區規約事項應由物業專業從業人員來執行開立違規通知單的工作,若是屢勸不聽才是進入法律程序以管委會名義寄發存證信函通知並執行社區規約所訂的罰則。
 
由於管理委員本身也是住戶,因此由管理委員來執行維護社區秩序工作容易發生不客觀的問題,再加上管理委員不一定具備物業管理專業能力,所以社區管理應回歸物業管理專業,讓專業人員執行應盡的責任與義務,以前面安全委員的案例而言,社區住戶於公共空間堆放雜物的違規處理應由物業經理或保全人員於每日例行性安全巡檢作業時順便執行就可以了,該安全委員不應該在半夜三更在住戶門口拍違規照片貼在群組上。
 
三、社區群組不應淪為網路霸凌工具:
 
現在社區多數有社區群組作為通知社區事務的便利工具,但對於住戶或委員不應在群組上進行人身攻擊,否則群組恐淪為網路霸凌工具。
 
筆者舉一實例,新北市某新完工社區,第一屆管委會中某位委員因具備工程背景,針對社區公共設施點交議題提出諸多意見,建議社區聘任第三公正方的專業機構來協助社區公設點交並阻撓社區主委在委員會成立的第1個月即提出要強行公設點交的提案,該名委員雖然順利阻止社區主委強行公設點交的提案並協助社區聘任第三公正方的專業機構來協助社區公設點交,但該委員在過程中卻是在社區群組中飽受網路霸凌,由於群組中建商仍安排諸多網軍在社區帶風向,該委員被建商安排的委員以及網軍抹黑攻擊,建商安排的網軍甚至接二連三的進行轟炸式漫罵,這對該名願意挺身為社區爭取權益的委員很不公平,因此建議社區住戶及管委會應有社區群組不可進行人身攻擊的共識,以免社區群組淪為網路霸凌工具。
 
我國社區管理因制度設計上的問題,管委會往往被誤認為是至高無上的權力中心,而管理委員更常常擅自擴權而不自知,然而依照公寓大廈管理條例的精神,管委會的職責以執行區分所有權人會議決議事項為主,因此管委會或管理委員皆有其權限範圍。而社區管理工作最重要的還是要回歸物業管理專業,畢竟管理委員皆為兼任義務職且本身不一定具有物業管理專業,因此尊重專業,謹守職權分際才能創造社區和諧與資產增值的雙贏局面。

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  1. 主委未依決議逕自增裝設備圖利廠商及自肥.有瀆職之嫌.表示:

    本社區為改善共管道間菸味問題.在頂樓(土地厝)增設不鏽鋼自動風力排煙球.主委只找一家報價每只10000元:管委會程序決議事項不通過:1.報價過高且無3家報價全社區共有51座.2.施工法會造成管道間二次傷害.3.延滯下次會期討論.
    主委於會議後3天逕自請廠商施工安裝完成.且是安裝在主委的那隻樓梯.請問住戶如何維護權益?或是有任何罰則約束力?

    1. 第三十六條 管理委員會之職務如下:

      一、區分所有權人會議決議事項之執行。

      二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

      三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

      四、住戶共同事務應興革事項之建議。

      五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

      六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

      七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

      八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

      九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

      十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

      十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

      十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

      十三、其他依本條例或規約所定事項。

      第四十九條 有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:

      四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。

    2. 51座一次施作費用明顯超過管委會能決議金額上限,只能由區權會決議
      施作一兩個在颱風汛期間測試是否會強風灌水問題?應該是合理的。一次拆51個實在很大膽….

    3. 非管理委員會委員是否有權限叫並未檔到社區車輛的車移動或駛離,或者是還被嗆將以侵占罪告發?

  2. 請問工務單位及警察機關可以僅以電話通知社區,臨檢社區公安或環境衞生嗎?請問法令依據及理由為何?謝謝解惑。

  3. 我的社區地下室是法定停車位,管委會規定每一汽車停車位之用途為1.停放一部汽車或一部重型機車,2.二部機車或二部腳踏車,3.機車與腳踏車各一部,擇一停放,且停放機車或腳踏車時,應設置機車立墊,機車立墊應由管委會指定之廠商製作,費用由車位所有權人負擔。
    請問 貴會,這種規定有牴觸法規嗎?

    1. 應該是說管委會是依何法規依據有權指定廠商製作

      費用若由車位所有權人負擔 , 應由車位所有權人自行會議決議

      管委會只是代為管理 , 並無權代為決議 , 除非車位所有權人有共同寫分管協議書給管委會

  4. 社區已近17年,均無重大爭執事件,地下室共有平面12機械37均有依號登錄權狀並可移轉土地持分予同社區住戶,長期以往均不干涉平面車位後方格內放置無層架的私人小物,但因有規劃自行車位故不予放置(規約為所有人自行運用)。去年七月新主委上任(屬區權人惟未居住)於11月間以管委會名義說明車位可置腳踏車,不得置私物且開設群組拍攝po網,甚至對不從之人於公開留言:我已經向主管機關檢舉,勘查後就會開罰,遂於去年12月/27具名檢舉,相關單位會勘後說明:規約無規範 私人屬地 並無管轄權 後離去!
    該舉已明顯逾越管委會權責 住戶陳情完全無用,並執意修改規約,今年五月區權會突然提案投票,未果 又將所有車位所有人列名並選擇可否放置問題!惟機械車位本就無法放置12個平面只能依其風向寫不同意,規約約定專用、專用 均有規範管理權責甚或改變等須經所有人同意等文字
    綜上就教 若其合法自當遵從 若有違規約其餘區權人如何自救?由何管道申請裁示?實在不願與其抗爭 破壞和諧 綜上所述 還請肆教!

  5. 管委會若是與物業清楚知道公共設施不良及故障
    卻未告知住戶導致發生事故
    請問有什麼方法可以申請裁示?

  6. 請問大樓管理委員會條例第11條第2款,大樓重大修繕共同支付比例,如何在法規條例上公平繳款與支收不同坪數比例原則。以及如何查詢範本法規相關法令。謝謝你們的回答的幫忙,感恩

    1. 以管委會名義調閱全體住戶第三類謄本 , 在第三類有共用部分建號 , 再以建號確定該建號的共用部分還蓋哪些 , 就可以知道哪些人持有哪些範圍的共用部分以及持分的比例 , 在實務案例很多共用部分並不適全體區分所有權人都持有

  7. 我的社區為法定與獎勵停車位住戶2百多戶車位僅1百出,民國81年以後建案當初建商以車位跟房屋分開預售方式銷售車位並無獨立權狀,是附屬在權狀另立他項小公社裡面每個車位換算約有5坪,交屋後有加購車位住戶建商均按當時購買編號排列交付所有人,多年來也都沒任何爭議唯近期有新購屋入住之住戶至公部門相關單位舉發說他們為何沒辦法也去停車,公部門行文至管委會說明管委會即通知有車位之住戶影印房屋及土地權狀,經核對這些住戶權狀均有加註小公設持分,問題來了管委會至相關單位申請地下B1,B2車位圖發現僅有90幾個車位,目前兩層加起來107個車位都(有持分)每月需另交車位清潔費使用快30年,管委會想依公部門申請圖取消一些車位,如此必然造成大亂!請教管委會有此權力嗎?違法之處是什麼?我們該如何應對?謝謝賜教!

    1. 調閱B1及B2第三類謄本 , 就會出現該層的所有持有人的第三類謄本及持有比例
      同時應該也會有該層的共用部分建號
      調閱住戶所持有的公設建號 , 才能確定所持有的項目是什麼?例如水池-台電室………………..
      申請該層竣工圖核對現在停車位,若有所不同就要申請使用執照變更 , 若不變更有住戶檢舉就必須恢復原狀

  8. 請問社區所用的管理系統意見信箱,住戶反映的事項,委員會能公告在會議記錄中張貼並顯示出反映者的住址門牌嗎? (是否有違反個資問題?)
    備註:該系統意見信箱填寫時,並無特別標註會公布,只有說明可供管委會參考。

  9. 請管委會可以在原有的道路用地(死巷)增設機車車位並加針對老人和行動不便(目標對象)徵收費用,這個是合法嗎?這個提案不用經過住戶同意就出公告嗎?

    1. 原有的道路用地(死巷)增設機車車位有無向主管機關申請使用執照變更

      大廈條例第九條第二項
      住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

  10. 公司要裝修,因平日要營業需在星期六施工,有向大樓物業經理提出申請,施工當天,因缷貨時材料有佔用到部分人行道(公司門口為人行道),被大樓主委看到,經理前來說主委要我們停工,並說施工會有聲音。我們有將東西全部搬進來公司裡面,公司承租大樓的1-3樓,裝修的是一樓,應該是不會吵到其他住戶的,請經理向主委說明,並且承包商已經在施工了,總不能頭只剔一半,星期一如何上班。
    這中間有拜託經理讓我直接與主委當面說明,經理說主委不知在不在,又說不方便,還是由他是去說。
    我們當天還是完工了,事後主委説我的公司很霸道,還罰了3仟元,請問我已經有事先申請了,主委可以臨時要求停工嗎?

    1. 請他們拿出規約有哪一條規定管委會可以裁罰

      要求停工只是主委的主張 , 但無公權力可以強制

  11. 公務機關大廈管理科前來社區來調解、我主委也是住戶可以做自然排風扇7至9號的土地公共10戶受惠、社區規約主委有一萬杈限可以使用做公設、現財委不用印、歷屆主委都不處理有一個主委告訴我們去提告他贏了才幫我們施做、那位主委權利好大喔
    我已寫意見書寫了將近10年來管委會置之𣎴理也不改善、管委會收管理費是要替社區解決公設問題而不是阻止問題、而之前管理委員會蓋鐵皮屋解定存$240萬、完全都沒有經過區權會同意、擅自蓋鐵皮屋這也違反我們的規約、1:廠商多報坪數2:未施工而請款3:施工材質又不符合、這些委員阻止提告廠商、請問我要怎樣處理謝謝

  12. 買賣契約裡面有寫樹木為社區的財產,管委會有維護社區樹木的責任,區分所有權人會議可以推翻管委會維護的責任嗎?改由住戶自行維護嗎?

    1. 這在大廈條例稱為約定專用

      第三條 本條例用辭定義如下:
      五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

      第十條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。

  13. 我在網路約朋友來我家使用公設打羽球並share球費。有人向管委會檢舉我濫用公設說有營利,並個別制止我戶使用球場公設是否可行。我有繳納管理費也有扣公設點數

  14. 社區重新聘請管理物業保全!公開招標流程!主委私自看標單?

  15. 因近期要進行清洗水塔作業,但部分住戶不願平均分攤使用水塔的費用,該怎麼處理?

  16. 請問我們管委規約有管委會動用經費權限:
    5萬~20萬(含)以內之採購與修繕工程需經管委會決議後實施!(且無法需告知住戶與住戶決議即可執行!)
    請問因我們大樓地下停車場在做修繕,而主委找了附近空地給住戶停車使用而且還告知無償租借,但事後卻出現花借地公證費用3萬且整地14萬多費用!這借用空地不是我們大樓的,也算在這條規約裡嗎?
    主委一直強調說這筆經費不需要住戶決議,因為低於20萬內,主委他們可以決議!他們是依法行事!且所有花費的明細與支出細項都沒有!

  17. 請問若大樓管委會擅自自訂公設的清潔維護費,並且是收費標準不一致,例如游泳池和健身房免費,KTV要付費,這些本來原有的公設都只需要扣點數,不夠再自行購買點數,但新一屆管委會沒有透過區權會表決的方式,他們有權可以隨意開會決策自己覺得應該要增加額外付費的公設嗎?

    另外增設公設設備的部分,雖然有授權十萬以內不用報備(不太曉得這是否限定維修報價還是可以增設),但這代表他們可以隨便買任何東西,只要十萬以下都合乎規定嗎?例如少數人會使用的電動麻將桌,在沒有區權會的表決下,用管理費購買一台五六萬的設備,這樣也不違反他們的權限嗎?

    當初授權管委會的部分我個人認知是管理和維護而已,沒有明確條例寫出可以讓他們制定費用,但主委卻說既然授權維護公設,他們就能決定不需要區權會表決…但真的是連制定收費和購買設備他們都可以隨意決策,不需要透過區權會表決嗎?
    甚至連停車場清潔費的收取也是他們幾位委員決策就完成了…謝謝

  18. 請問社區大樓的物業經理人員,向裝潢施工團隊每人收施工背心清洗費合理嗎?

  19. 請問管委會經過區權人同意,定的罰則,可以侵害住戶的權益嗎?例如停止使用公設,還有停止掛號包裹代收服務

  20. 家中裝修,總幹事趁工班不在時,擅自闖進住宅拍照,是否已違法

    1. 大廈條例第六條第四款
      於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

  21. 我的住家樓下是社區公設:瑜珈教室。多年來常被違規使用當成兒童遊戲室、熱舞教室。因其室內舖設加高20公分的木地板,每每熱舞或跑跳都會有共振噪音傳到2樓的我家,讓我無法安生。經幾番抗議,管委會做出回歸正常使用瑜珈教室,但公告貼在瑜珈室門口,還是有住戶根本不理、我行我素。物業秘書、經理勸導無效。我只好依照社區規定,申請調閱瑜珈室的監視錄影,準備提告。但被管委會主委阻擾,其他的委員都蓋章核可,主委當面跟我說就是他不准。請問主委有無違法?謝謝

    1. 只有霸權沒有違法

      建議往社會秩序維護法參考 , 或是只要有人違反使用規定 , 你就馬上報警

      大廈條例第九條第二項

      住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

  22. 本社區公電的費用的部分,採直接分攤社去所有住戶的個人電表下制度,管委會就沒再去經手電費這項的開支,當遇到投資客,或是不住這的住戶也拆電表造成台電無法計算該住戶在內(且台電又載明說分攤電費需要住戶自願無法強制執行)曾有跟該戶協調,但該戶堅決,管理費他有按時繳,電費他沒用他沒住在社區,他不願去分擔到這筆費用,遇到此情況,該如何處理

  23. 您好,我居住社區為29年華廈類型,近日管委會主委在未告知以及公告情況下,與某房仲簽訂廣告刊版合約,並於每棟電梯內裝設2片公告版,除了放置社區公告外,也放置了房仲廣告單,使得電梯內變成一個廣告區域而顯的凌亂,詢問主委為何不事先詢問各住戶的意願,他回覆“並非每件事都需要公告所有權人” 也不可隨意將廣告單更換,主委告知這樣會衍生問題? 他的回覆是否真實性呢, 公共空間則屬所有權人共同使用,可以不需要告知嗎,謝謝

    1. 第三十六條 管理委員會之職務如下:

      一、區分所有權人會議決議事項之執行。

      二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

      三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

      四、住戶共同事務應興革事項之建議。

      五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

      六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

      七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

      八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

      九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

      十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

      十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

      十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

      十三、其他依本條例或規約所定事項。

  24. 請問社區內有建商保留戶
    但建商拿來當樣品屋供未來買方做體驗並收取高額清潔費
    管委會能強制制止並屢勸不聽依法辦理嗎?

    1. 第四條 區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。

  25. 請問一下,小型透天住宅,有分A區17戶:有車位含車道,跟B區7戶:沒車位的,在管委會成立初期,A區管理費4500每年,B區管理費1500每年,上個星期A區利用人數優勢在住戶大會上強行通過,均一收費5000每年,
    不分A.B區,但是每次損壞且修繕的部分都在車道,B區的人並沒有使用到車道及車位,明顯不公平,請問B區要如何申請決議不公,或者其他方式自立救濟,還請線上的大大幫忙一下,告知該如何自立救濟或該做什麼動作,謝謝大家幫忙

  26. 請問社區管理委員會有權利限制只能使用某一間網路第四台公司嗎?

    1. 當然無權 , 但廠商有設置主機的問題 , 這就會干涉到使用共用部分的問題 這屬管委會的管轄範圍

  27. 請問管委會連續多年未經三家廠商報價,直接與原物業公司續約,經向管委會反應卻置之不理,請問可以如何處理?

  28. 請問管委會沒有經過區大就決定區分所有人,要如何停放機車,已經影響住戶停車問題,也演變成,區分所有人,務必聽從管委會的決定,有什麼方式可取消管委會自行決定的議題?

    1. 參閱規約有無訂定機車管理辦法是由管委會訂定 , 還是管委會擬訂管理辦法送交區權會決議

  29. 1.A棟住戶買房時已經知道住家樓下無機車格,但管委會因為自己方便,將其他棟別的住戶強制到更遠的點停放機車。
    2.B棟住戶有分1.2棟,買房時,就已經知道住家樓下都是機車位,但管委會強制B2棟的住戶必須到不方便的點停放機車,不方便是因為要經過夾層斜坡道,人必須跟機車互搶夾層斜坡道,才能停放機車。
    3. A.C棟距離最近,但管委會卻自行決定,要A棟住戶停B1樓下機車位,B1停B2住戶樓下機車位,B2住戶卻要繞到C棟夾層停放機車,這裡是口自行社區,有什麼方式可解決,管委會沒經過區分所有權人決議而決定的方式。
    4.A棟戶數跟C棟戶數都比B1.B2棟還少,但最吃虧的還是B2因為只有一台電梯可下地下室,還時常被佔用延長,導致住家必須繞道而行,往B1棟做電梯,再走到C棟牽車。
    請問有什麼方法可處理管委會的問題。

  30. 社區因多戶遭竊,憤而更換物業。新物業公司派法律專業人士,協助遭竊住戶告前物業並求償(刑事與民事),其中主導此事為管委會主委(也是受竊戶)。請問,主委是否應該利益迴避、且是否已公器私用?如要告前物業,是否應該成立自救會並找其他律師協助,而不是用現成免費但卻是社區物業的資源。

  31. 如有某一社區委員(並非主委、副主委),因為很多人都怕他,所以他都直接下命令,社區保全、總幹事、甚至主委都要聽他的指派
    例如不經過總幹事就擅自指派調用保全人員
    這樣子我們有什麼辦法能透過法律來懲誡他嗎?

  32. 請問一下,管委會是否能私自允許總幹事,在非維護或修繕公共設施的情況下,並且沒有告知所有權人的情況下,隨意進入 所有權人的汽車停車位內?

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